对东莞市政协第十二届一次会议第20120007号提案的答复

　　高埗镇政协小组：

　　你们提出的《关于稳步推进城乡居民住房保障体系建设和实施的建议》（东莞市政协十二届一次会议提案第20120007号）的提案收悉。对你们提出的建议，我局非常重视，经认真研究，现答复如下：

　　一、综合市规划局和市国土局意见，答复如下：“目前我市将建设农民公寓作为解决新增农村人口住房问题的主要方式。我市通过农民公寓建设，推动农民上楼，提高了农民住宅的规划建设水平，形成了一批布局合理、配套完善、环境宜人的新型社区，取得了良好的效果。农民公寓的建设，对于落实科学发展观，实现经济社会的可持续发展，提高农民的城市意识，推进农村城镇化进程，都起到了积极的作用。市国土局于2008年1月出台《关于规范东莞市村居民公寓建设的工作意见》（以下简称《工作意见》），并经市政府同意，由市府办转发到各镇街人民政府贯彻执行。《工作意见》明确了我市村居民公寓建设审批条件、要求及程序，各村、社区申请建设农民公寓项目可依据《工作意见》向相关部门申请办理有关程序。

　　二、根据正在报市政府审议的《东莞市住房保障制度改革创新实施方案》的有关精神，我市将把廉租住房和公共租赁住房合并管理，统一归类为公共租赁住房（以下简称为公租房），通过建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求，公租房只租不售。暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范围。公租房的供应对象为本市中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在本市稳定就业的外来务工人员。对公租房实行分类保障，其中，低收入住房困难家庭优先予以保障，应保尽保。符合廉租住房保障条件的住房困难家庭还可向政府申请房屋修葺、租赁补贴、租金核减等保障方式解决基本居住需求。各类产业园区和企事业单位投资建设的公租房主要面向新就业无房职工和在本市稳定就业的外来务工人员供应。

　　三、东莞房地产业基本情况

　　近十年来东莞的房地产发展一直较为平稳理性，房价的增长基本上与经济增长水平相适应。随着东莞市经济社会持续发展，人民生活水平不断提高，购买力增强，对房地产的消费需求与日俱增。加上目前东莞平均房价远低于广、深两市，对楼市投资者具有较强吸引力。因此尽管近两年来受到房地产市场调控等影响，东莞房地产市场仍保持稳定增长，呈现供需两旺、价格平稳的景象。

　　由于镇街经济发展差异、特殊的人口构成以及区位特点，我市房地产市场区域性、结构性不平衡的特点较为突出：

　　（一）各镇街（园区）的新建住宅价格差距明显。根据市房管局的统计数据，2011年全市共有8个镇街的住宅销售均价高于全市均价（8177元），其中松山湖12502元、塘厦10882元、虎门10390元、东城10388元、长安9844元、南城9315元、莞城8952元、凤岗8458元，这些镇街经济发达或具有较强的区位优势，成为我市房地产投资的热点区域，而全市均价最低的7个镇街，均价均未超过5000元（包括石排、洪梅、东坑、横沥、谢岗、望牛墩、桥头，其中最低桥头4006元），差距悬殊。

　　（二）外来人口成为我市商品房住宅的购买主体。我市作为一个外来人口集聚的制造业名城，近年来随着基础设施日趋完善，城市功能不断强化，城乡环境持续优化，城市居住和生活品质日益显现，客观上带动了外来人口的自住需求和投资需求。根据近两年来全市商品房住宅销售户籍统计分析，外地人（指持非东莞身份证人士）购房所占比例基本保持在80%左右。

　　（三）房价“洼地”使东莞楼市更具投资吸引力。由于东莞区位特殊，地处广州、深圳两个高房价城市之间，目前我市的住宅均价相对广、深仍属较低水平，且性价比较高，因此形成房价“洼地”，加上珠三角城际轨道交通加速珠三角城市群的融合，东莞楼市的投资优势进一步凸显，特别是广深佛相继出台“限购令”后，大批外来投资者涌入东莞楼市，在一定程度上推高我市房价。

　　近年推动东莞楼市量价齐升的主要因素有六点：一是刚性需求激活，二是土地建安成本上升，三是物价通胀带动，四是精装楼盘增多，五是高端住宅拉动，六是外来资金推动。尽管广、深、佛等周边城市相继实施限购后，东莞房价的“洼地效应”吸引不少外来投资进入东莞楼市，对成交量、价起到一定的推动作用，但本地自住型、改善型购房者仍占主体，而且需求持续释放，成为东莞楼市在调控的压力下仍能保持增长的有力支撑。

　　四、我市近年来房地产市场调控政策落实情况

　　我市的房地产市场调控工作，在认真贯彻落实国家和省有关调控政策及要求的同时，坚持立足本地实际，以“调”为主，以“控”为辅，采取稳健、适当的措施，着力于加强监管、规范秩序，维护房地产市场稳定健康发展。前期主要措施包括：

　　（一）制定我市进一步做好房地产市场调控工作的相关政策。市成立房地产调控专项工作领导小组，专责部署、协调有关调控工作，制定发布相关政策文件，并明确相关职能部门的分工与责任。

　　（二）实施新建商品住房销售价格备案与公示制度。通过实行新建商品住房销售价格备案、网上公示、明码标价、一房一价等措施，市价格、住建、房管等多部门联动监管，使商品房明码标价管理落实到位，大大提高了我市房价的透明度，对规范我市房地产市场价格秩序起到了积极作用。

　　（三）公布新建住房销售价格。市统计局每月定期在网上公布上月全市及各镇街新建商品住宅网上签约销售数据，方便市民、媒体和开发商掌握了解我市房价走势和销售动态。

　　（四）密切监测房价走势，分析市场变化，适时采取相应措施，及时遏制房价的过快上涨。广泛开展调研，积极做好预案，在政策上、组织上、技术上为多方面的调控措施做好充分准备；建立对商品住宅成交数据的日监测制度，及时发现房价过快上涨的苗头，并迅速采取应对措施；多次召开房地产开发企业座谈会，通报我市房地产市场调控形势，敦促企业强化大局意识，适时调整开发和销售策略，使房价保持平稳；充分发挥行业协会的桥梁纽带作用，促使行业自律，规范市场行为。

　　五、下阶段工作计划

　　今年头四个月，受春节假期、调控政策持续、市场观望气氛浓厚等影响，东莞楼市较为低迷，成交量明显下滑，房价则出现“结构性上涨”。但到5月成交量大幅回升，房价开始平稳回落。其主要原因：一是国家调控政策趋于稳定，市场预期今年再出台整体性楼市调控政策的可能性不大；二是购房人经过数月观望，需求逐渐被激活、释放，推动市场成交回暖；三是开发商去库存的压力大增，资金链趋紧，以价换量加速资金回笼。从销售数据来看，144平方米以下刚需为主的户型仍然占据成交量的主体。预计二季度量价将保持稳定。但由于今年以来市场新增供应量以较高价位楼盘为主，其销售比重增加还将拉高全市均价，因此房地产市场调控仍面临较大压力。

　　（一）巩固前期调控工作成果，进一步稳定房价。认真执行国家和省关于房地产市场调控的政策，把市场机制和政府调控结合起来；继续密切关注市场异动，加强房价走势的监测和预警工作；加强部门间沟通协作，进一步优化房价备案、房价公示等制度。调控工作仍以规范市场秩序、加强房地产市场信用体系建设为主。

　　（二）调整我市普通住房价格标准，激活更多合理购房需求。目前我市仍执行2007年确定的普通住房价格标准，而房价相比2007年已有较大幅度增长，该标准已明显滞后于我市房价变化。为此，市住建、财政、规划、房管、地税等部门已着手对调整我市普通住房价格标准问题进行研究，并达成初步意见，5月上旬市住建局、财政局已将调整方案上报市政府审批。适时调整我市普通住房价格标准，将使更多刚需购房者享受税收优惠，促使购房者长期观望后的入市积极性提高，在刺激成交量提升的同时，有利于整体房价平稳回落，使调控取得实效，并减轻房地产业收缩对经济造成的冲击。

　　（三）做好长期调控准备，在供地、立项、规划等做出相应配合调整。从近年国家先后出台的房地产市场调控政策来看，中央对遏制房价过快增长、促进房价合理回归的决心是坚定不移的，这也意味着房地产市场调控将是一项长期性的工作。长远来看，要使我市房价全面回调，在调控工作中取得主动，必须从源头抓起，增加普通住房用地的供应比例，减少别墅豪宅、超大户型高档住宅项目的审批，引导和鼓励开发商开发更多刚需户型产品。因此建议市国土、发改、规划等部门加强调研，在供地、立项、规划等环节适当调整，严格把关。