政协议政厅提案网上公开

案由：(20220088)关于积极完善单元划定政策稳步推进城市更新工作的提案

　　2018年市政府发布了《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》，规定将构建“政府统筹、规划管控、完善配套、产业优先、利益共享、全程覆盖”城市更新体系。政策出台以来，根据已公示的前期服务商招引结果统计，2018—2021年这四年里招引前期服务商的项目数量和规模是386个和10566万m2。但四年来完成前期服务委托内容，实现单一主体挂牌招商的商住类更新项目几乎没有。按每个前服项目投入2千万元粗略估算，386个前服项目就得至少投入77亿元。四年来如此金额的社会投入却连一单前服工作都没有完成（前服合同一般是2年），实在是一笔高额的财务成本。当然社会成本就更高了。
　　根据对行业初步调查了解，导致城市更新前期服务工作推进缓慢发生在单元划定工作这一环节上。城市更新前服阶段有六大工作，其中一项即编报更新单元划定方案。作为“规划管控”的单元划定方案的编报贯穿着整个前服过程，是一项重要工作。因为单元划定方案决定了项目规划指标，规划指标又决定了物业资产评估结果，并最终确定了项目成本、公建成本、返迁物业面积多少和政府的综合收益等。
　　如此重要的单元划定工作在实际工作中却推进缓慢，其主要原因是：
　　（一）单元划定上报审批过程中，各镇不加区分，特别是不区分危楼危房、老破旧村等与其他更新项目的不同情况，笼统而硬性地要求与各镇工改工指标完成进行配比方可申报，直接导致所有商住类更新项目工作停滞不前。
　　（二）单元划定工作中对于镇属公有资产和国有资产能不能以及如何参与城市更新，在政策方面只有简单表述和提及而缺乏具体可操作执行的指导政策，导致不少更新项目一旦涉及镇属公有资产或国有资产问题就不知如何推进。
　　
建议：
　　（一）在单元划定时应区分不同的商住类更新项目类型，有针对性有区别地对待。对于经认定的破旧老村、经认定的危楼危房更新项目，单元划定工作应当正常开展，政策应当倾斜，使城市更新好政策真正惠及民生上，让城市更新政策顺应民心，发挥改善民生、改善人居环境的积极作用。

　　老村的认定，一可以基于历史沿革来认定，比如基于经济合作社或经济联合社的今世前身、政府相关记录等；二可以基于相关的影像图像资料技术手段等客观因素来认定。老村由于建成年代久远，无论是建筑硬件，还是文教卫等软件等都存在诸多历史欠账，主客观条件都要求且也应当先行一步进行更新。

　　危房的技术认定已不成问题。危房直接关系百姓的生命和财产安全，安全无小事，安全一日不得麻痹松懈。因此对于经认定的属于危房的更新项目不能等不能停。再者危房一旦垮塌还会增加此后更新时对建筑面积认定及确权工作的难度。所以非常有必要编报单元划定时优先考虑。

　　（二）为促进城市更新工作快速高效推进，保证公有资产增值保值，建议划在城市更新拆除范围内的公有物业原则上只要满足：1）公有物业其业主经营业务非涉及房地产开发；2）公有物业不具备单独出具规划条件；3)公有物业占比不大（如30%以下）情况下，统一以资产置换的方式进行处置。公有物业资产置换需遵循市场化和公共利益相结合，分类处理、依法依规处置。镇属公有物业由所属镇政府成立工作小组负责统筹领导，负责物业评估委托及审核、改造意愿表达、搬迁补偿安置方案谈判等工作。原则上坚持同地同权依据集体用地的拆赔标准进行物业置换进行补偿和置换。

　　涉及公共设施类（公共厕所、配电房）等资产，由镇政府物业资产监督管理小组按成本法评估确定的重置成本价格计算进行货币补偿。

　　国有资产可以明确按国有资产评估办法及处理流程进行物业返还或补偿。

提案者蔡军

部门答复

蔡军委员：
　　您提出的《关于积极完善单元划定政策稳步推进城市更新工作的提案》（第20220088号）收悉，经综合市国资委的意见，现答复如下：
　　一、关于在单元划定工作中应对涉及破旧老村、危楼危房的商住类更新项目进行政策倾斜的建议
　　关于经认定的破旧老村和经认定的危楼危房更新项目，单元划定工作应当正常开展，并获得政策倾斜的建议。在我市城市更新政策中对于旧村、旧城类改造项目已有相关倾斜政策以降低项目准入门槛，平衡改造成本，提高改造项目可行性。一是实施容积率补偿政策。旧村按宅基地用地规模的1.5倍给予建筑量补偿，贡献公共设施还可获得1倍以上的容积率奖励，旧城中针对旧房改房和旧商住小区，按其合法建筑规模的 0.8 倍给予建筑量补偿，并且在单元范围外履行拆除责任并无偿移交给政府的可计入容积率补偿；二是降低单元内拆除比例和集中用地贡献要求。旧村改造类更新单元的拆除范围面积比例要求可降至30%，对集中用地贡献率的要求降低至10%。三是降低联动改造要求。目前我局正根据市领导要求优化调整城市更新政策，为加快推动无保护价值的老破旧村改造，将降低或取消旧村改造联动实施要求，相关政策正在征求镇街、部门意见。
　　关于老村和危房认定的建议，我局认为非常中肯，危房破旧老村存在较大安全隐患，关乎人民群众生命财产安全问题，对于该类问题我局将在后续政策中进行借鉴，进一步加大政策指导，引导镇街在符合省“三旧”改造政策的基础上对涉及危房、破旧老村的单元进行优先改造。
　　二、关于城市更新范围内公有资产处理的有关建议
　　目前，我市城市更新范围公有资产处理的方式暂无相关政策指导。但在《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）中提到“涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的，必须按照国有资产处置程序办理，并通过公共资源交易平台进行交易。”
　　按照防止公有资产流失，保证公有资产保值增值以及遵守省“三旧”改造相关法规政策文件原则，委员提出满足一定情况下统一以资产置换方式处置公有物业仍需进一步研究。下来，我局将会出台相关政策文件，对城市更新范围内公有资产处理方式进行规范指导，加快推动涉及公有资产城市更新项目实施。
　　专此答复，诚挚感谢您对市自然资源局、市国资委工作的关心和支持。
　　东莞市自然资源局
　　2022年7月20日

办理单位市自然资源局,国资委

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