 |
| 案由：(20220399)关于城中村引入专业物业管理的建议 |
|
 |
内 容：
一、东莞市城中村引入专业物业管理的必要性
近年来，东莞市委市政府深入贯彻习近平总书记关于城市管理工作的重要指示批示精神，巧练“绣花”功夫推进城市精细化管理工作，城市品质不断提升。但东莞城中村普遍存在配套不健全、卫生条件差、交通管理混乱等问题，严重影响了城市形象面貌和规划发展，引入物业管理模式解决城中村管理问题已成为众多城市纷纷探索的有效出路。据统计，我市租赁住房总量约49.4万套（栋），其中城中村租赁住房共约42.9万套（栋），出租房间520.9万间，占东莞租赁住房的81.56%，可居住700多万人，是东莞住房租赁市场的供应主体。加强城中村综合治理，提升城中村人居环境，将进一步改善我市营商环境，增强城市吸引力和竞争力。
二、东莞市城中村“管理难”的现状分析
（一）从物业现状看，缺乏统一规划，布局较为杂乱。目前城中村大部分房屋处于分散自建状态，且基础设施、生活服务配套参差不齐。在传统管理模式下，普遍存在卫生条件差、绿化无人养护、公共设施无人管养、公共空间随意占用等问题。
（二）从权属关系看，呈多元性和复杂性。城中村房屋产权涉及主体较为多样，包括政府、集体、村民、购买人等，同时存在大量违法建筑未作产权登记且权属状态复杂；而且大量房屋作为租赁住房，处于所有权与使用权相分离的状态。
（三）从管理关系看，呈多头性和分割性。多头性是指沿用传统管理体系，各部门各司其职、单线纵深；分割性是指缺乏统筹规划且权属多元复杂，日常管理画地为牢、各自为政。为此，难以形成资源有效整合，联动形成管理合力。
三、深圳市城中村引入专业物业管理的经验做法
深圳市作为全国最大的移民城市，共有城中村1800多个，涉及居住人口1000万以上，多年来力推城中村引入专业物业管理，先后出台《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018—2020年）》、《推进城中村物业管理全覆盖工作方案（2018—2020年）》等文件。主要经验包括：（1）制度先行。通过修订《深圳经济特区物业管理条例》，采用授权条款，规定原村集体可以参照条例成立物业管理自治机构；（2）政府统筹。全市统筹推进，强化地方责任，建立“城管+物管”的管理体系；（3）市场运作。通过政府购买服务方式由物业管理公司承担公共服务职能，以及通过匹配经营性资源方式增加物业管理公司经营收入，激发市场主体积极性；（4）模式创新。各地区根据规划现状、经济实力等，选取不同引入物业管理的模式。
建 议：
一、注重顶层设计，强化政策支持。把推动城中村引入专业物业管理工作纳入重要议事日程，在东莞市地方权限范围内制定有关管理办法，推动城中村物业管理科学化、制度化、规范化。由市镇两级政府分别出台扶持政策和设立专项资金，同时建立“以奖为主、以补为辅”的激励机制，激发市场主体积极性。
二、实行统一管理，创新引入模式。由房地产行政主管部门负责物业管理的归口管理工作，城管、交通、公安等职能部门相互配合，共同建立“条块结合，以块为主”的管理体制。在此基础上，根据规划现状、配套设施及经济实力等情况，各村（社区）采取差异化的物业管理模式，包括自治运营、专业托管、统租运营、国企参与等。
三、推动市场共建，寻求利益共享。为进一步调动市场积极性，形成运营投入与收益回报的良性循环，一方面通过政府购买服务方式由物业管理公司承担公共服务职能，支持开展多种经营；另一方面通过匹配经营性资源方式增加物业管理公司经营收入，提升项目经营效益。
四、加大宣传力度，凝聚社会共识。加强对城中村居民物业管理的宣传教育，提升居民主人翁意识和主动参与建设管理积极性，形成“谁受益、谁负责”的观念。
|
| 提案者 尹志强 |
|
|
|
|
