案由:(20200398)关于提高我市宅基地层高、限宽的建议
  从宅基地的历史作用和民生角度来看。我市住房现状:目前我市居民中有能力购买商品房居住的家庭约一半左右,商品房只能解决超不多50%人的居住需求;保障房占1%左右;原户籍的居民主要以自建房居住为主,只有少部分人能住上农民公寓;大部分外来人口的居住问题是依靠租住原居民的民房,也就是用宅基地建起来的房屋,这些房屋解决了绝大部分外来务工人员的居住问题。改革开放四十多年来,原户籍村民的民房为解决我市的外来人口的居住问题作出了很大贡献;同时也补充了买不起商品房的家庭的居住问题。东莞是改革开放的前沿阵地,处于由农村向城市化转变的进程中的过渡阶段,即处于城镇化过程中,还没达到高度城市化的水平,离高度城市化还有很长的路要走,需要很长的时间来发展建设。随着经济社会的发展,目前我市可利用的土地资源越来越少,需要更高效地利用原有的土地资源,尤其是农民的宅基地。目前我市的宅基地没有很好地利用起来。宅基地报建层数过低,每块宅基地无论按面积多大最大只可以报建150平方,容积率过低,严重浪费了土地资源;而这些宅基地除了小部分范围属于短期会发展利用起来的控规范围,大部分是一时半会不可能进行城市更新改造的,甚至10年20年30年都不会动的。为什么不让它充分发挥作用呢?如果这些土地都能充分利用,既能解决农民本身的住房问题,闲余部分投入到房屋租赁市场或经营民宿,又可以增加农民收入,解决农民在社会经济转型后生存的民生问题,又可以缓解政府建设公租房廉住房财力、土地的压力。
  随着东莞的经济发展,东莞快速由农业社会进入了工业社会,东莞原来的农民失去了原来赖以生存的土地,这些60、70年代的农民普遍学历不高,没什么技能,离开了土地到部分人只能从事较低层次的工作,收入也相对较低,而这些人又往往又是一个家庭的经济支柱,现在物价这么高而且不断上涨,生活压力可想而知;这些人的生存问题怎样解决是值得我们思考的。
  可以做个对照,宅基地20年前可以建六层,现在只能建四层;以前有土地证的全部可建,现在无论土地面积多大最多只能建150平方;不能不说是社会的倒退。
  从尊重历史的角度来看,宅基地的使用是实实在在的现实问题,宅基地或是原户籍居民祖祖辈辈传下来的财产,或是通过个人付出劳动购买的财产,我们必须尊重历史,保护私有财产的合法权益。
  市委市政府目前实施振兴乡村行动,鼓励社区村发展乡村旅游,将农村宅基地民房转型做民宿、特色店、工作室等,将农民住宅有效利用起来,打造乡村旅游特色,带动农民就业创业,增加居民收入。这实质上已经是改变了土地用途,宅基地由自用性质变成了商业性质。
  我认为现行政策不应该开倒车,应该与时俱进,尊重历史平衡现状与政策的矛盾,适当作出调整。
  
建    议:
       提高土地资源利用率,调整宅基地的报建限高、限宽,向天空要空间,发挥宅基地的最大效能。
  1、道路主干道边的宅基地提高到12层,土地面积小的可以允许联建;
  2、属于城中村的住宅类宅基地可报建8层;面积小的地块允许联建;
  3、涉及到消防通道不够的地块可通过规划部门置换的方法调整预留足够的消防通道,或在层高总面积上进行补偿;
  4、放宽土地报建面积,只要有土地证和证实存在历史存在地属关系的宅基地都可以按实有面积报建;
  5、房屋设计必须配套符合比例要求的停车面积,解决乡村停车场不足和乱停车问题;
  6、同时鼓励安装民用电梯作为配套,提高现代乡村面貌和生活品质。

提案者 赵彩云
部门答复

答复单位: 市自然资源局
答复文号: 东自然资函〔2020〕2237号
答复日期: 2020年09月01日
联 系 人: 徐建伟
联系方式: 13686163736
反馈意见:  
反馈备注:  
答复内容:
  东莞市政协十三届五次会议第20200398号提案《关于提高我市宅基地层高、限宽的建议》收悉。经研究,我局会办意见如下:

  目前我市正在研究出台关于农民安居房建设管理的相关办法及系列配套政策,其中关于提案提出的“调整宅基地的报建限高、限宽,允许联建”等内容,均有明确规定。

  特此函复。

  
 
答复单位: 市农业农村局
答复文号:
答复日期: 2020年09月09日
联 系 人: 郑锦良
联系方式: 15817744613
反馈意见:  
反馈备注:  
答复内容:
               关于对市政协十三届五次会议第20200398号提案会办意见的函
市住房城乡建设局:
  《关于提高我市宅基地层高、限宽的建议》(第20200398号提案)收悉。结合我局职能,现回复如下:
  一、为充分保障村民的居住空间品质,我市采取了150平方米的最高标准。建筑层数方面,2001年出台《东莞市村镇规划管理规定》(东府令2001年第41号)已明确规定村民住宅项目不得超过4层,2015年出台的《东莞市农民住房管理暂行办法》也规定农房层数不大于4层。本轮政策修订基本沿用以往有关规定。此外,对比珠三角各兄弟城市,广州是3层280平方米,珠海是3层半400平方米,佛山是4层,中山是4层600平方米,我市农房建设标准已是珠三角最高水平。
  二、农房在东莞经济社会发展进程中有着不容忽视的作用。早期“市镇村组”四轮驱动发展,大量农房建成出租,在满足外来务工人员居住需求的同时,也增加了村民收入来源。
  三、我市农房数量已经过多过剩,并一定程度上挤占了全市的发展空间。如果放任农房过多过剩建设,征地拆迁和城市更新成本将不断抬升,承接城市重大基础设施和重大产业项目的空间载体将不断减少,学校、医院、道路、公园等将面临无地可建的境况。
  四、随着东莞产业不断升级,新一代产业工人和高端人才更加注重居住环境和城市品质,但我市农房整体品质较差,难以真正满足新一代产业工人和高端人才居住要求。为了留住高素质人才,把握粤港澳大湾区建设重大机遇,亟需做好规范农房建设工作,进一步改善居住环境,提升城市品质,集聚高端资源,实现高质量发展。
  下来,我市还将探索通过连片改造、集约建设农民公寓的方式进一步提高宅基地利用效率,在满足村民高品质生活需求之余,配套建设高品质租赁住房或产业用房,更好地促进当地经济社会发展,增加村民财产性收入。

                                                 东莞市农业农村局
                                                 2020年9月3日

  (联系人:钟维华,联系电话:22832717)
  
 
答复单位: 住建局
答复文号: 东建函〔2020〕 27号
答复日期: 2020年09月22日
联 系 人: 李志球
联系方式: 13713078999
反馈意见:  
反馈备注:  
答复内容:
赵彩云委员:
  您提出的关于打破民房用地建设限制困局的建议收悉,经综合市自然资源局的意见,现答复如下:
  一、关于调整宅基地的报建限高、限宽,允许联建的建议
  我市即将出台《东莞市农民安居房管理办法》(以下简称《管理办法》)及系列配套政策文件,将对农房建设标准、设计、联建等予以规范明确。
  建设标准方面,《管理办法》规定“每户用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过150平方米,总建筑面积不得超过用于建设农房的宅基地用地面积的4倍”,对比珠三角各兄弟城市,广州是3层280平方米,珠海是3层半400平方米,佛山是4层,中山是4层600平方米,我市农房建设标准已是珠三角最高水平。
  关于联建方面,《管理办法》规定“参与联户农房建设的家庭原则上不超过3户”。允许建设联户农房,目的在于:一是对水乡等部分宅基地面积较小的地区,通过建设联户农房更好地集约节约土地,更灵活地安排设计户型。二是化解部分因历史原因形成的超大宅基地。据地籍调查数据统计显示,按每户宅基地用地面积不大于150平方米计算,规定联户农房不得超过3户,已能涵盖全市95%以上历史形成超大宅基地的情形。
  二、关于农房建设设计预留车位、消防通道的建议
  为提高我市农民设计和建设水平,我市制定的《东莞市农民安居房设计若干注意事项》,对农房设计提出若干建议和要求:加强设计管理、建筑红线控制、畅通消防通道、保持适当间距、拓展停车场地、增加绿化及悠闲空间、合理选用外墙装饰材料、强化建筑节能。同时,为改善乡村人居环境,推进生态宜居美丽乡村建设,指导乡村风貌改善和提升我市编制了《东莞市农民安居房乡村风貌导则》和《东莞市农房设计通用图集》,《导则》针对东莞市乡村地区现状风貌存在的普适性问题,结合乡村地区自然环境和历史人文资源特色,重点对乡村风貌构成要素山、水、林、田、湖与村居做出示范引导。《图集》主要由风格篇和户型篇两部分组成。风格篇分为现代、广府、客家三种风格,其中每种风格包括四种表达形式,共形成 12 种建筑风格样式。
  三、关于鼓励安装民用电梯的建议
  根据《东莞市既有住宅增设电梯管理办法》,具有合法权属证明的业主无电梯住宅可根据相关规定增设电梯,我局依职责做好相关监管及推进工作。但村民个人在宅基地上自建房屋增设电梯不适用该办法。由于我市农房新政策已明确了只能建设宅基地用地面积的4倍的农房,低层住宅电梯使用率不高,而且安装电梯还涉及资金等问题,村民安装电梯的欲望应该不会很高。是否安装民用电梯,应该以村民需求为主,鼓励为辅。
  专此答复,诚挚感谢您对我市农房管理工作的关心和支持。
  


办理单位 住建局,市自然资源局,市农业农村局
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