案由:(20190259)关于进一步支持居民小区业委会成立及运作的建议

近年来,随着我市城市化进程的不断发展,商品房销售面积不断增加,纳入物业管理轨道的居民小区也随之增加,小区居民对于物业服务的要求也不断提高。在实际生活中,物业服务企业与小区业主之间的矛盾纠纷却普遍存在,主要表现在物业服务不到位、公共收益难以归属业主、开发商遗留问题处理、物业费用收缴矛盾以及其他问题等。居民小区业主委员会(简称“业委会”)对于提高社区自治水平,改善小区业主生活环境,保障业主合法权益,促进和谐社区的构建起到了积极作用,因此,对于上述矛盾纠纷,除依法通过法律、行政途径解决外,业委会的有效介入及参与也是化解上述矛盾纠纷的重要途径。
  据了解,目前我市业委会在实际成立、运作的过程中或多或少地存在以下问题:
  一是业主委员会成立难。有的小区出租率较高或入住率较低,难以发动广大业主参与;有的业主民主意识淡薄,对于公共部分享有共有和共同管理的权利并不关心,在推选小区业委会时,召开业主大会仅有少数业主参与;有的小区业主具备积极热心的服务意识,但是不符合参选条件(如根据有关规定,按时缴纳物业管理费即是参选业主委员会的基本条件,致使偶尔未按时缴纳物业管理费的业主“终身”不得参选业主委员会的极端情况);有的业主对推选的业主代表和产生业委会成员,只是凭着是否面熟、是否认识为标准,而不是真正关心是否有公益心和服务能力;有的开发商或物业公司存在不配合甚至阻挠的情况,增加业委会成立的难度等等。
  二是运作不够规范。有的业委会成员不懂业委会权责,不按政策法规行事甚至滥用权利;有的业委会缺乏民主协商机制,成员之间各执己见,难以形成合力,无法正常开展工作;有的业委会服务热情有余、专业能力不足,与业主期望存在较大差距;有的业委会缺乏监督,运行混乱,不作为或乱作为,更有甚者,为私利而不惜损害大多数业主利益;有的业委会无视市场规律,动辄就炒物业公司的“鱿鱼”,扰乱了正常的物业管理服务和市场秩序等。

建    议:

  2018年5月25日,市政府公布《东莞市物业管理办法》,该《办法》自2018年8月1日起施行。针对上述问题,在该《办法》基础上提出如下建议:
  (一)进一步加强服务指导。对于业委会成立的申请,有关部门应转变工作态度,建立起激励考核制度,加强服务指导,予以积极支持。依照有关政策法规和工作规程,为业委会成立及运作工作编制易于理解、具有可操作性的指南。推广物业管理电子投票系统,利用信息化手段解决业主大会投票难、表决难等问题。
  (二)引入社会组织参与。积极搭建专业律师、审计师、会计师、造价师等专家支持平台,为业委会成立及运作提供全方位、全过程的专业化咨询服务,咨询费用可以通过政府购买服务补贴一部分、多个小区共同聘请承担一部分的方式将成本摊薄,或采取给予其一定的社会地位和荣誉身份等方式,促使其提供志愿化服务或低偿服务。在居民区层面引导组建一支具备业委会知识的志愿者队伍(如原长期在社区、房管、物业系统工作的人员),在有关部门的指导下,协助做好业委会成立、日常运作等相关事务性工作。
  (三)加强典型宣传和业务培训。对于成立顺利、运作良好的的业委会,将相关成功实例进行大力宣传推广,起到学习借鉴的作用。有针对性地开展各类专业培训,提高业委会运作水平,推动业主自我管理和物业服务工作向规范化轨道迈进。


提案者 陈润枝
部门答复

答复单位: 住建局
答复文号: 东建函〔2019〕163号
答复日期: 2019年05月30日
联 系 人: 闵卓
联系方式: 26987631
反馈意见: 基本满意
反馈备注:  
答复内容:
陈润枝委员:
  您提出的《关于进一步支持居民小区业委会成立及运作的建议 》提案收悉。现答复如下:
  一、关于进一步加强服务指导的建议
  随着城市化的发展和小区规模的扩大,业主法律意识和维权意识不断提高,目前我市物业小区已成立业委会283个,占比13.7%。关于业委会成立难的问题,既有传统价值观的因素,也有现实环境的原因。
  按照“成熟一个、成立一个”的原则,我们积极鼓励支持小区成立业主委员会,镇街房管所、社区居委会及镇街社会事务局(办)全程参与指导和监督,协调处理相关问题。我局提请市府办出台的《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》(东府办[2017]27号),明确了业主大会和业主委员会成立的程序、业主委员会换届程序和业主委员会增补委员程序等工作规程。同时,为解决业主大会投票难、表决难的问题,我们于3月份前往深圳、广州等城市开展调研,学习成功经验,目前正积极联系技术公司开发电子表决投票系统,力争尽快建成投入使用,规范业主大会表决过程,确保业主行使表决权利。
  二、关于引入社会组织参与的建议
  物业小区治理属于社会治理的一部分,需要充分利用各种社会力量,尤其是专业性社会组织力量。我局将逐步学习借鉴深圳市做法,一是推进对业委会和物业公司审计监督机制。支持鼓励业委会与物业公司引入第三方专业机构协助监管和财务审计,确保业委会和物业公司依法行使职权、合理利用小区公共收益。二是建立社会力量参与业主委员会规范运作机制。鼓励业委会聘用物业管理师、会计师和律师等专业人才,为业主委员会的规范运作提供专业咨询服务。
  三、关于加强典型宣传和业务培训的建议
  目前,我们通过物业小区日常巡查、文明创建督导检查和镇街房管部门报送等形式,挖掘发现一批成立顺利、运作良好的业委会成功典型案例,并通过召开物业服务公司、业主(业委会)代表座谈会形式进行宣传推广。接下来,我们将及时做好业委会典型案例的记录、整理、存档工作,积极就典型示范案例开展多角度宣传推介,同时有针对性地开展物业管理和法律法规培训,提升业委会成员的履职能力,强化业委会的自我约束,规范履职行为。
  四、下一步工作计划
  下一步,我局将着力改变目前小区业委会成立难、运作难、换届难、监督难以及权责不对等的现象与窘境,发挥党建作用,鼓励符合条件的社区“两委”成员,通过法定程序兼任业主委员会主任或委员,推选社区党代表和楼栋长担任业主代表,积极在居民小组和业委会中发展党员。鼓励和支持具备业主资格的党员(特别是在职党员)通过法定程序成为筹备组业主代表、业主委员会委员,发挥模范带头作用。提倡业委会成员向业主公开承诺并签署“约法三章”的廉洁自律承诺书,在物业管理范围内公示,定期举行业委会书面述职,组织党员和业主代表,对业委会委员兑现承诺、履职尽责情况进行评议。
  再次感谢您对我市业委会有关问题提出宝贵建议。
  



办理单位 住建局
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