政协议政厅提案网上公开

案由：(20190011)关于长安镇城市更新的建议

　　站在抢抓历史性机遇“窗口期”战略高度，城市更新推进的速度不够快、规模不够大，拓展和优化城市空间的作用不够强，突出表现在改造项目分散、规模较小，连片改造推进缓慢。问题主要表现在：
　　1、城市更新法律法规。城市更新牵涉多方面法律关系：改造主体、程序等若干环节。虽然，我市从2009年开展“三旧”改造以来已先后出台40多份“三旧”改造配套性政策文件和相应具体操作细则，但是历史遗留问题层出不穷，仍然存在政策“断档”问题，影响了项目开展。
　　2、土地产权复杂：一是土地产权分散在村（社区）、村小组、台商、港商等各类主体手中，镇政府掌控的土地资源较少，成规模的单一权属主体地块几乎没有。例如我镇长安科技商务区的土地产权结构，国有建设用地约占647亩，占总土地面积的51%；集体建设用地约占622亩，占总土地面积的49%。集体建设用地上，私人物业约占354亩，占集体建设用地的57%，同时，该片区土地权属涉及3个社区、5个居民小组、9家企业和16名私人业主。二是早期发展普遍存在以“租地建房”、私下转让等方式使用土地，没有办理合法用地、建设手续，造成土地法律产权和实际产权不一，产权不清问题突出。例如我镇某“工改工”项目早年与村集体签订了约110亩的“租地建房”协议，并自行建厂经营多年，土地证办在村集体名下，房产证办在该公司名下。现作为我市IPO后备企业，拟实施“工改工”，并完善土地产权、明晰资产。但由于土地与房产的产权不一，相关明晰产权手续难以开展。
　　3、拆迁补偿协商难度大：由于连片拆迁困难，长安镇难以统筹成片改造地块，改造规模较小，改造地块分散。如土地产权分散，利益诉求多种多样、众口难调；各方对土地、房产等资产价格上涨预期强烈，拆迁补偿的标准高，甚至出现漫天要价的情形。另外，同样的拆迁补偿标准，在广州、深圳能实施，但在我市却是难以实施。此中除了地价、房价差异的因素外，更重要的是容积率差异。

　　4、产业扶持政策不够完善：城市更新作为土地二度开发的重要手段，其相关政策必然具有创新性、突破性。纵观其中，除了财税方面的政策有比较大突破以外，关于用地审批政策按照改造模式进行手续环节的拼凑，并没有很大突破，尤其针对旧工业区活化和再利用的情况，比如产业改造中的“三不变”类型（结构不变、用途不变、性质不变），当前政策并不能真正解决该类项目的手续问题。由于旧厂房片区很多属于早期建筑，在不进行拆建的前提下，改造完的建筑物仍然很多不符合当前的规划、消防等要求，因此根本不能进一步完善用地手续，而且也不能享受“工改工”的相关补贴，一定程度上影响了集体参与改造的积极性。

建议：
　　1、城市更新一系列新型且复杂的权利义务关系，同样需要法律的明确指引与保障。实际推进中出现各种各样新问题、新情况需要新政策、新法规予以解决，如大额集体资产处置、外商投资企业投资受限、轨道站点土地增值收益等。
　　2、按照现有的法规政策，国有、集体、有证、无证、企业用地、私人宅基地不同权属、性质的用地，适用不同处理办法，导致政府难以收储的同时，市场主体也难以实施土地整合，希望可以出台相关具有针对性法规政策。
　　3、由于容积率偏低，我市城市更新中拆迁补偿协商可妥协、让步的空间小。综合考虑项目拆迁补偿成本、时间成本、运营成本等，虽然地块现有产权相对单一，但现有容积率条件下的项目收益完全无法覆盖各项成本，改造项目无法启动，希望能够因地制宜出台相关规划。
　　4、希望出台针对早期建筑出台相关法规政策，希望同样以通过低成本、高效率的形式，进一步提升物业的效益，完善早起建筑改造用地手续，提高集体参与改造的积极性。

提案者长安镇政协小组

部门答复

长安镇

关于对长安镇城市更新的建议的复函
长安政协提案小组：
   贵组转来的关于东莞市市政协十三届四次会议提案《关于长安镇城市更新的建议》收悉，现根据我镇工作实际，回复如下：
    一、关于土地产权复杂的问题
我镇将以最新编制的《长安镇城市更新专项规划》为基础，强化镇府统筹，将纳入“三旧”改造标图建库的项目，实行动态监察，引入专业机构，对权属问题进行调研，明晰产权，构建城市更新权属调查的管理体系。
二、关于拆迁补偿的问题
   在城市的转型升级中，拆迁补偿是新常态下城市更新的难题。我镇将充分用好单一主体挂牌招商这类新型更新模式，通过引入社会资源解决拆迁赔偿问题。尤其对于权属复杂的地块，拆赔赔偿的要求层出不穷，引入社会资源具有更强的灵活性。
三、关于产业扶持的问题
2019年我镇城市更新的工作重点将加快推进旧厂房用地整合改造，形成对加快产业转型升级战略大局的有力支撑。以高品质空间吸引创新要素加快集聚，全力打造新型产业用地（M0）试点单元，形成“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体；大力鼓励活化更新改造。对于不具备拆建条件、建筑状况良好、符合施工和消防安全底线的单元地块，鼓励引入产业园综合运营服务企业实施旧工业区、成片出租屋活化更新，提升镇村工业园区软硬件条件和运营效率。

市自然资源局

一、深化改革了更新政策机制：经多方反复研究和市委深改组审议同意，市人民政府于2018年8月15日印发实施了《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（下称《深化改革意见》）。以《深化改革意见》为指引，专项规划编制、标图建库、更新单元划定、单一主体挂牌招商、“1+N”总体实施方案审批、财政分成和补助等配套性政策文件已出台或近期出台，提案中提及的土地整合、容积率、企业参与等问题均得到解决。
二、关于土地产权复杂的问题：长镇将以最新编制的《长安镇城市更新专项规划》为基础，强化镇府统筹，将纳入“三旧”改造标图建库的项目，实行动态监察，引入专业机构，对权属问题进行调研，明晰产权，构建城市更新权属调查的管理体系。
三、关于拆迁补偿的问题：在城市的转型升级中，拆迁补偿是新常态下城市更新的难题。长安镇将充分用好单一主体挂牌招商这类新型更新模式，通过引入社会资源解决拆迁赔偿问题。尤其对于权属复杂的地块，拆赔赔偿的要求层出不穷，引入社会资源具有更强的灵活性。
四、关于产业扶持的问题：2019年长安镇城市更新的工作重点将加快推进旧厂房用地整合改造，形成对加快产业转型升级战略大局的有力支撑。以高品质空间吸引创新要素加快集聚，全力打造新型产业用地（M0）试点单元，形成“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体；大力鼓励活化更新改造。对于不具备拆建条件、建筑状况良好、符合施工和消防安全底线的单元地块，鼓励引入产业园综合运营服务企业实施旧工业区、成片出租屋活化更新，提升镇村工业园区软硬件条件和运营效率。

办理单位市自然资源局,长安镇

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