东莞作为唯一一个毗邻深圳、香港、广州的城市，借助其独有的地理优势，改革开放之初就成为了外资投放的热点城市。
外来资金的进入，带来了东莞工业的迅速发展，带来了流动人口，也带来了房地产业的飞速发展。由最初的当地人拿地开发到现在的大房地产企业进驻，由独栋商住楼到现在住宅小区的改变，由普通住房到现在的智能家居。
放眼东莞各镇，樟木头、横沥、常平等，20年左右楼龄的物业比比皆是。以东莞市常平镇为例，1992年，常平就已经开始发展房地产行业，1995年，就拥有了第一座高达26层的商住大厦，截至目前，旧物业（20年左右楼龄）数量占比达到25%左右，居住着10多万人口。旧物业占比越多，城市就越显得残旧。
虽说商品楼住宅是70年产权，但是现在刚过20年的物业就已经出现了诸多问题，
（一）外墙残旧，影响城市美观。当时以粗糙、质量不优的纸皮石、瓷砖等材料铺设为主的外墙，已经出现了大块脱落，色泽陈旧，影响了城市美观。
（二）设施老化，存在安全隐患。网线、电话线、监控设备等线路东拉西扯，乱成一团，活似城市牛皮廯。水管锈迹斑斑，裸露在外，管道破裂，时常出现渗水。煤气仍是几十年前的罐装煤气瓶，价钱既贵充气又麻烦，还不安全。电梯经常检修，使用效率不高。消防装置老化，消防设备跟不上。
（三）空置率上升，制约原片区经济发展。以前的房屋设计、配套设施已经跟不上现代人对生活方式的改变和日益增长的美好生活品质的要求，从一定程度上导致了人们弃旧换新，从而提高了旧物业空置率，造成资源浪费，造成了原片区经济萎缩。
房地产业作为一个城市发展的重要税收产业，担任着重要的角色，起着不可或缺的作用。如何优化旧物业，不仅关系着居住个人，也关系着一个城市品质的提升，更是留住外来人口，留住人才的重要考虑因素。
建 议：
一、简化维修基金的申请程序。维修基金是一个物业在开发完成后，使物业能够继续维持后续维修保养以及更新更换的一个重要资金来源。在申请维修基金方面，有关部门是否可以根据维修基金的具体使用用途简化申请程序。例如，对特种涉及到民生方面的设备（如：电梯、消防系统等）更新更换，是否可经相关权威部门鉴定后，即可启用维修基金，不需采用70%业主签名途径。
二、对达到一定年限楼龄的旧物业出台强制性外墙翻新政策。可以参考香港等大城市，结合我市物业的具体情况，要求物业公司对达到一定年限的物业外墙进行翻新。
三、鼓励市场投资者积极对旧物业进行改造，实践物业盈利多样化。物业公司应尝试盈利模式多样化，通过差异化的改造优化和出色的执行管理提升物业价值。上海朗诗绿色地产就给我们展示了一个很好的例子。上海朗诗绿色地产曾收购了位于上海市长宁区的一处楼龄接近20年的传统低密度高端住宅小区，对此项目进行绿色技术改造和综合质量提升，除了实现恒温、恒氧、恒湿的效果外，还控制室内的甲醛、VOC（挥发性有机化合物）、雾霾等，并实现科技系统的远程控制，全面满足高端客户对健康舒适的追求，大大提升了物业价值。
四、加强引导业主意识。政府相关部门应该出面协助物业管理处对业主进行思想引导，让其接受并愿意出资共同更新物业，更换设备，毕竟业主才是最直接的受益者。
|
