内    容：

　　银行贷款是企业融资的重要渠道之一，可以快速、有效地缓解资金压力，助力企业增资扩产。但在企业办理贷款实际过程中，由于企业产权不明晰、房管部门抵押登记审批时间长等原因，影响企业融资。主要存在以下问题：

　　一是企业产权不明晰。企业贷款如果选择用地、厂房作为抵押物，一般要求必须产权清晰，集体土地不允许作为抵押登记。从我市实际看，只有少部分企业用地为国有用地，而且房产为企业名下，才能顺利完成抵押登记，办理企业贷款。但大部分企业用地仍为集体用地，甚至地上建筑物仍在集体名下，所以此类企业用地及建筑物无法作为抵押物进行抵押登记。

　　二是抵押登记时间过长。如果将企业用地作为抵押物，房管部门必须进行前期权籍调查，时间较长。如果加上产权不明晰，更难以顺利贷款。所以，大部分企业为了快速贷款，将个人房屋作为抵押物进行抵押登记。以房屋抵押权设立登记为例，根据市管局网站公开的有关规定，窗口办理流程为：镇级不动产登记部门受理初审后报市不动产登记中心审核。市不动产登记中心在12个工作日内作出审查决定。符合审批条件的，市不动产登记中心核准并将登记事项记载于登记簿，于5个工作日内完成缮证。不予通过的进行退件处理。

　　但在实际办理过程中，规定办结时间内基本无法完成抵押登记，办结时间均超过40天，甚至半年以上，直接影响了企业贷款的迫切需要。以凤岗镇为例，2017年1-11月，全镇共受理非商品房房屋抵押权首次登记业务超过80宗。从实际办结时长来看，凤岗镇报市不动产登记中心后，超三成业务办结时间接近三个月，远远超出市级17个工作日内办结的规定。

　　从我市周边的深圳做法看，该市抵押权首次登记自受理之日起15个自然日内办结，最高额抵押权确定登记自受理之日起10个工作日内办结。同时，从2016年5月起，深圳市不动产登记中心甚至还对现楼抵押登记全线提速，由原来的5个工作日发放办理结果缩短至3个工作日。

建    议：

　　一、试点已流转集体土地可以办理抵押登记。结合我市重点企业效益与规模倍增计划，对市倍增试点企业，允许已经流转的集体土地进行抵押登记。

　　二、缩短抵押登记办结周期。参照深圳做法，将房屋所有权首次登记和房屋最高额抵押权确定登记的时间均进行缩短，并限时给予办结或明确回复。

　　三、适当下放权限。推行网上审核，对全市13个省中心镇适当扩权，将抵押登记的终审权限，甚至缮证权限下放给省中心镇不动产登记部门。

房管局：

　　广东省东莞市房产管理局

　　东房函[2018]145号

　　对《关于加快企业贷款办理抵押登记

　　的建议》的会办意见

　　市国土局：

　　东莞市政协十三届二次会议提案《关于加快企业贷款办理抵押登记的建议》（第20180056号）收悉。关于凤岗镇政协小组反映的企业产权不明晰、抵押登记审批时长的问题，我局高度重视，对有关情况进行深入调查。经研究，现将会办意见回复如下：

　　一、有关情况

　　（一）关于企业产权不明晰的情况，涉及到用地为集体土地的企业难以办理抵押的问题。一直以来，由于房、地分属管理，导致不同管理部门之间办理抵押登记的要求不尽一致：在土地抵押方面，按照《物权法》和《担保法》的有关规定，集体土地的使用权不得单独抵押；而在房屋抵押方面，原则上对于已依法取得房地产权证的房产，即可办理相关登记业务，对土地的来源性质并未作严格要求。我市自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记制度，要求房、地必须统一管理、统一登记标准和要求。在改革过渡期间，由于机构整合和政策调整的衔接过程中未能在短期内形成统一的办理规则，出现了短暂的政策过渡期，因此一定程度上影响了集体土地及其地上建筑物的抵押登记申请的办理。

　　（二）关于抵押登记时间过长的问题。来文称在2017年1-11月期间，凤岗镇部分非商品房房屋抵押登记办理时间接近三个月，超出原时限要求的规定。

　　经统计，凤岗镇2017年全年共办理17宗非商品房房屋抵押登记，办件平均用时为20个工作日。除上半年因政策变动和个别申请资料需补正而导致3宗办件用时为40个工作日左右外，其余宗件的用时大多数在15至25个工作日之间。从总体上来看，该类抵押登记基本符合办理时限的要求。

　　2017年下半年，为落实上级部门关于压缩不动产登记时限以及整合业务规范流程的工作要求，我局大力组织有关科室对各类登记业务进行了重新梳理和简化优化，切实起到了提速提效的作用，其中有3宗非商品房房屋抵押登记的办件用时仅为5个工作日左右。

　　二、工作措施

　　（一）对于政协提案第一点关于允许已流转出让的集体土地进行抵押登记的工作建议。经市政府批复同意，市国土局、房管局已于2017年7月联合印发了《关于改进不动产抵押登记工作的通知》（东国土资〔183〕号），允许已依法进行流转出让的集体土地及地上建筑物办理抵押登记。对于在《通知》印发前已设立抵押的，可申请续期。

　　（二）对于政协提案第二点关于缩短抵押登记的办理时限的工作建议。我局于2017年10月开展了业务梳理整合和规范流程工作，目前各类登记业务办理时限已基本控制在承诺办理时限内。

　　另外，由于我市属市、镇两级的受理审核机制，而深圳、广州等先进地区为同级受理审核，并设有集中多个辖区的大型综合登记服务中心。受到管理体制制约，我市在短期内难以参考复制深圳、广州等地的做法。

　　（三）对于政协提案第三点关于推行网上审核的工作建议。今年，为进一步推进全面深化业务整合和改革工作，我局已将网上无纸化审核工作纳入了今年的重点任务台账，预计将于今年年底前实现部分条件成熟镇街的网上无纸化审核工作，届时将进一步缩短审核时间。

　　东莞市房产管理局

　　2018年3月29日

　　（联系人：抵押科 陈乔炜，联系电话：26987602）

国土局：

东莞市国土资源局

东国土资函〔2018〕1308号

关于报送东莞市政协第十三届二次会议

第20180056号提案会办意见的函

凤岗镇政协小组：

东莞市政协第十三届二次会议第20180056号提案《关于加快企业贷款办理抵押登记的建议》收悉，。经研究，结合我局职能提出意见如下：

针对提案第一项内容，经请示市人民政府同意，我局联同市房管局已于2017年7月印发《关于改进抵押登记工作的通知》（国土资〔2017〕183号），允许已流转的集体建设用地使用权抵押。自通知下发之日起，各镇街不动产登记机构已经开始受理流传出让取得的集体建设用地使用权及地上建筑物的不动产抵押登记业务。

且我市已开办集体建设用地使用权流转抵押业务，对依法流转至企业名下的集体建设用地使用权，可以办理抵押。此属重大政策突破，为解决企业融资问题做了重要贡献。建议加强政策宣传，指导企业办理。对没有依法流转，仍登记在集体经济组织名下的建设用地使用权，担保法、物权法等法律明令禁止抵押，我市不能超越法律规定自设权限。

针对提案第二项内容，在登记业务办理时间上，目前我局联同市房管局已明确于5月1日起，实现已办理网签的增量商品房的抵押登记压缩至2个工作日办结，同时，正计划逐步大幅度压缩其他不动产登记类型的办理时限至五个工作日内（存在历史遗留问题的除外）。我局已联合市房管局（不动产登记中心）部署具体工作，全力推动优化登记流程、完善登记系统、加快数据整合及强化人员队伍建设等工作，力争在2018年年底前达到此项目标。

过去房地分离时期，登记权限下放后监管不及时不到位不规范，造成了相当一批历史遗留问题，是造成当前业务停滞、办理超期的主要原因。正是由于过去不规范造成产权不清晰，才导致如今要花更多时间更大力气更高的成本去理清产权关系、完善相关手续。因此在相关业务没有依法依规整合到位之前，不宜过早将事权直接下放，不宜超越实际强行缩短时限，防止重蹈覆辙。但与此同时，也建议市房管局（不动产登记中心）加大对房管所的业务培训和指导力度，在依法依规的前提下尽量提高审批效率，不断改进工作。

针对提案第三项内容，考虑到镇街不动产登记机构人员流动性大、人员素质参差不齐等因素，待机构体制理顺、不动产登记队伍融合完毕，基层工作人员经过培训和系统学习，具备承接不动产审批职能时，不动产登记中心会适时下放权限。对于推行网上审核，现市政府正在推行东莞市深化营商环境综合改革试点工作，目前正处于征集意见阶段，网上审核属其中一项内容，待工作方案确定后，我局将严格按照市政府的要求执行。

东莞市国土资源局

2018年5月11日

（联系人：孟祥辉，潘杰灵；电话：26987667，26983929）