内 容：
随着经济不断发展，东莞市新增产业用地愈发紧缺，因此，大力扶持片区式的“工改工”、城中村整体改造等（以下简称“城改”）等城市更新项目，以释放更多的发展空间，提升城市风貌和环境，创造出大量的生产及研发空间，以城市更新促进产业更新、以产业更新促进社会更新，将成为东莞实施“倍增计划”的助推器，按预期实现“万亿产值”目标的加速器，助力东莞在更高起点上实现更高水平发展。
一、实施城市更新存在的难点
（一）我市制订有关城市更新相关法规、政策和操作规范滞后，新成立的城市跟新局机构、人员、制度等方面不健全，严重推动城市更新项目的积极性。
（二）规划理念偏保守，容积率控制严格，已不能适应东莞城市快速发展的需求。对城市更新还是按照新增项目管理，对项目容积率、建设密度等开发条件限制很多，不利于社会资金参与；
（三）在新规划要求下，大部分镇街存在城市更新项目所在片区没编制城市控规或“三规”不统一的情况，而理顺片区控规和 “三规”等工作进展缓慢，导致城市更新等相关项目推进缓慢。
（四）城市更新项目审批程序复杂，审批时间长、难度大，也阻碍了城市更新的推进。
（五）前期城市更新社会投资主要集中在房地产及商业开发，对“工改工”、“城改”项目开发意愿不大，主要原因是动迁难、投资大、回报周期长、回报相当缓慢等，而且产业政策偏紧，新的产业政策还没有最终确定，阻碍了“工改工”、“城改”这类的城市更新项目。
建 议：
城市更新项目能释放出更多的土地存量，提升城市功能结构布局优化和环境改造，促进产业升级和优质产业引进，激发市场的积极性，建议市政府及有关部门借鉴深圳产业政策，尽快制定我市城市更新的法律法规，扶持“工改工”、“城改”等项目具体如下：
（一）建议大力推进我市城市更新，完善相关政策及协调机制。
一是立法。利用东莞拥有立法权的契机，从顶层设计、关键领域突破和配套制度建设三方面，尽快制定和完善东莞城市更新相关法规、政策和操作规范；二是进一步完善城市更新工作组织。东莞新成立了城市更新局，但其人员业务流程等还处于空白，应尽快组建和完善，同时可借鉴规委会的做法，成立以书记或市长为组长的城市更新委员会；三是城市更新理念要创新。进一步明确存量土地管理制度下的城市更新理念和价值导向。坚持在土地招拍挂的基础上，丰富土地供地方式，坚持政府引导、市场主导，鼓励社会资本和城市居民等多方参与，坚持多方共赢基本原则，探索完善存量土地再开发的利益分配格局。
（二）“工改工”、“城改”政策应更大程度体现政府对产业扶持的政策导向。
由于“城改”和产业项目运营难度大，动迁成本高、投资大，回收周期缓慢，如果产业政策不能放宽，全市的“工改工”、“城改”项目基本无法推进，没有开发主体会介入上述项目，做赔本生意，且单纯产业用地也很难引入产业，只有走产城融合的市场之路，才能真正实现片区的协同发展，因此建议“工改工”、“城改”政策应紧跟市政府对城中村改造、产业扶持的政策导向。“城改”项目可由企业联合村社区统筹改造开发，鼓励通过“城改”项目中以产业项目为主，其他配套用地为辅，促进区域可持续发展，而且也符合产城融合的发展理念。
（三）产业用地与配套用地需捆绑开发。
从产业政策的层面上，参照深圳的相关做法把部分的用地调整为产业配套商住用地，比例可考虑为产业用地面积的30%，可以对外分割销售，但配套用地必须与产业用地捆绑开发。这样方可调动社区及开发商积极性，不仅促进“工改工”、“城改”项目能够在我市稳步、可持续发展，且能够更有利于产业的引进，尤其这一轮深圳产业转移潮，东莞作为第一梯队，更应抓住这次难得的机遇。
（四）创新规划-土地联动管理机制，构建综合存量土地管理新模式
一是建立城市更新单元规划计划体系。如突破单一宗地为改造对象的惯常做法，鼓励具有一定规模成片开发的更新模式，有效落实城市基础设施、公共服务设施和产业布局。创新城市更新容积率测算方法，通过容积率奖励引导加快城市更新，特别是成片开发的“城改”和“工改工”。可参照新版《深圳市城市规划标准》，按密度分区确定基准容积率和容积率上限，来制定我市的《东莞市城市规划标准》；二是城市更新单元规划审批机制创新，由市规委会下设专业委员会审批；三是建立城市更新用地协议出让，改造用地可以协议出让给原权利人或参与改造的市场主体，未建设用地通过规划整合可腾挪置换，其中的零星土地可一并出让等；四是根据更新类型和增值情况构建地价补缴规则，如区分城中村、旧屋村、旧工业区和其他旧区等不同类型的差异化地价标准，建立地价与改造后功能、地价与容积率联动机制；五是对更新中使用权出让、开发建设运营阶段的税费征管与现行租税费制度衔接。
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