案由:(20180368)关于加强我市居住区配套公共服务设施规划、建设、运营管理的建议
  一、我市居住区配套公共服务设施基本情况
  目前我市已出台部分文件,用于规范居住区配套公共服务设施的规划和建设,包括:
  (一)《东莞市城市规划管理技术规定》
  该规定由市规划局制定,其中第三章“城市公共设施”中规定:居住区公共设施的设置水平,必须与居住人口规模相适应,公共服务设施的安排应符合一定的标准。该规定详细列出了不同设施的具体配建标准。
  (二)《东莞市新建改建居住区配套教育设施规划建设管理办法》
  该办法由市教育局联合市规划局制定,现正征求意见,将于近期报市政府审定。该办法适用于本市行政区域内新建、改建居住区配套教育设施的规划、建设、移交与管理,将以下措施作为管理抓手:
  1、在规划方面,要求控制性详细规划符合基础教育设施专项规划。
  2、在用地方面,要求市国土资源行政主管部门组织项目土地出让时将配套教育设施建设标准、建设位置、移交条件、移交时间作为出让条件。
  3、在建设监管方面,一是要求建设单位签订配套教育设施履约监管协议;二是要求住建部门将教育设施建设情况纳入项目建设全过程动态监管;三是住建部门为新建、改建居住区项目办理预售许可证时应当对居住区配套教育设施的施工情况进行核实;四是教育部门参与居住区的竣工验收。
  4、在移交方面,明确配套教育设施属国有公共教育资源,应当无偿将配套教育设施的土地使用权和不动产所有权移交属地政府。
  (三)《东莞市社区建设管理办法》
  该办法由市民政局制定,主要明确了社区级服务设施的配建标准。
  (四)《东莞市社区综合服务中心建设运营管理办法》
  该办法由市民政局制定,可视为对《东莞市社区建设管理办法》的补充,一是建议社区服务设施集中设置即建设社区综合服务中心;二是对社区综合服务中心的运营提出了具体要求,包括运营主体、服务内容、工作人员配置、经费来源使用等。
  二、存在问题
  (一)现有的规定着重关注居住区公共服务设施的规划和建设,预留了公共服务设施的空间,但对公共服务设施的运营、维护缺少指导细则,导致大量公共服务设施特别是在居住小区内配建的公共服务设施空置闲置,未能发挥作用。
  (二)现有的规定主要分为规划管理和社区管理两个体系,导致居住区公共服务设施所包含的内容不一致,叫法也不一致,容易混淆,不利于执行。
  
建    议:
  建议借鉴广州、珠海、南京、成都等城市经验,出台《东莞市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》,统一公共服务设施的名称和实质内涵,明确监管主体、运营主体、运营模式、资金来源等问题,强化规划、建设、运营的全过程监管措施,确保公共服务设施能够真正服务民众。
  (一)优化配建标准。建议根据当前的社会发展实际情况,进一步优化公共服务设施的配建标准。如减少图书馆、阅览室等设施,集中建设;适当增加儿童和老人的活动空间和设施;增加公共停车场特别是轨道站点附近的公共停车场。
  (二)在居住小区内配建的公共服务设施要求建设单位简易装修后移交,至少应达到“拎包入住”的要求,保证可直接投入使用。
  (三)出台建设监管细则,确保配套公共服务设施应当与规划地块主体建设工程同步规划、同步设计、同步建设。如要求居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施应当在规划地块建设总量完成一定比例前建设完毕;项目确权后解除商品房屋预售款专用账户前,建设单位应出具已办理公共服务设施移交手续的证明文件;项目验收前需先验收公共服务设施。
  (四)建议根据我市职能部分职责和社区管理分工,明确每类公共服务设施的具体接收单位,详细列表,明确责任主体。
  (五)建议公共服务设施的运营由市、镇(街道)两级1:1出资,由社区居委会(村委会)运营,或者向社会购买服务,签订服务合同并对外公示。
  (六)建立建设运营全流程监管系统,与住建部门监管系统对接,实现全流程监管,包括对资产、运营主体、政府拨付资金的管理等。主管部门应对公共服务设施的运营情况定期检查,检查结果通过监管系统向公众公开,接受公众监督。
  

提案者 农工党市委会
部门答复

住建局:

  对东莞市政协第十三届二次会议第20180368号提案的答复
  农工党市委会:
  《关于加强我市居住区配套公共服务设施规划、建设、运营管理的建议》(第20180368号)收悉。根据我局工作职能,答复如下:
  一、关于配套公共服务设施与主体工程同步设计、同步建设的建议
  根据我市职能部门划分,我局负责对新建、改建、扩建房屋建筑和市政基础设施工程(市政园林、绿化、燃气、供水等除外)建设活动的监管。我局要求企业严格按照规划部门批准的要求,督促企业将配套建设的公共服务设施与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。
  (一)通过施工图审查备案严格把关。我局要求新建、改建、扩建房屋建筑工程和市政基础设施工程勘察、设计单位严格按规划部门批准文件进行设计。凡施工图设计文件不符合规划部门批准文件要求的不予办理施工图设计文件审图备案,未通过施工图设计文件审图备案的不予通过建筑工程施工许可,从源头上督促企业落实规划部门批准文件关于公共服务设施的设计要求。
  (二)落实施工及验收过程的监管。在项目施工过程中,我局严格督促施工单位按审图机构审查合格的施工图设计文件进行施工,发现未按图施工的,及时签发监督文书,责令相关单位落实整改,确保配套建设的公共服务设施设计得到落实。
  二、关于解除商品房预售款专用账户前出具公共服务设施移交手续证明文件的建议
  根据《广东省商品房预售管理条例》(2014年修正)第三十条,“预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项,在项目竣工之前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用” 。第三十二条,“预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房预售款收存和使用”。目前,我市取消预售款监管须达到以下条件:该项目所有工程(包括配套设施)已完成竣工验收并验收合格,房屋建筑工程均已取得工程竣工验收备案证书。鉴于“已办理公共服务设施移交手续的证明文件”未由《广东省商品房预售管理条例》明确作为取消预售款监管的必要条件,缺乏上位法支持,因此,建议不作为取消预售款监管的前置条件。
  三、关于建立建设运营全流程监管系统并与住建部门监管系统对接的建议
  根据《关于印发<东莞市社区建设管理办法>的通知》(东府〔2006122号),对社区服务设施(含社区服务中心)的建设标准作出了明确要求,市规划部门在审批新建住宅区开发项目时负责监督建设单位按标准规划。其中,新建住宅区的社区办公用房要与住宅区开发同步设计、同步建设、同步投入使用,不得变更其用途。根据《东莞市人民政府办公室关于印发<东莞市社区综合服务中心建设运营管理办法>的通知》,市社区建设工作领导小组负责统筹、规划和指导社区综合服务中心建设工作,领导小组办公室设在市民政局,具体负责社区综合服务中心建设运营的日常指导工作。各园区(镇街)和村(社区)通过新建、改建、扩建等方式规划建设社区综合服务中心,相关建设要符合国土、规划、建设、环保等相关规定的要求,镇街(园区)或村(社区)负责指导和监督社区综合服务中心的运营管理。鉴于居住区配套服务设施的建设运营涉及国土、规划、建设、环保、民政等部门,因此,建议充分考虑对接涉及部门的监管系统,建立居住区配套公共服务设施建设运营全流程监管系统。


市规划局:

对东莞市政协第十三届二次会议
20180368号提案的答复

农工党市委会:
提出的《关于加强我市居住区配套公共服务设施规划、建设、运营管理的建议》收悉。我局结合自身职能,回复如下:
一、   关于优化配建标准。
目前我局正在全面修编《东莞市城市规划管理技术规定》,其中涉及到公共服务设施的相关条文,将因应当前社会发展形势和群众的需求,与其他各部门协商修改、优化,明确社区配套要求和住宅小区的配套要求,提供更方便、更实用、更多元化的公共服务设施。
二、关于配套设施同步建设。
我局在出具的规划条件中,均明确了所有公共配套设施需同步设计、同步建设、同步验收。分期建设的项目,公共配套设施应安排在第一期建设。
在施工图审查阶段,住建局要求凡施工图设计文件不符合规划部门批准文件要求的不予办理施工图设计文件审图备案,未通过施工图设计文件审图备案的不予通过建筑工程施工许可,从源头上督促企业落实规划部门批准文件关于公共服务设施的设计要求。
在工程建设阶段,住建局严格督促施工单位按审图机构审查合格的施工图设计文件进行施工,发现未按图施工的,及时签发监督文书,责令相关单位落实整改,确保配套建设的公共服务设施设计得到落实。
三、关于解除商品房预售款专用账户前,建设单位应出具已办理公共服务设施移交手续的证明文件。
根据《广东省商品房预售管理条例》(2014年修正)第三十条,“预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项,在项目竣工之前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用”。第三十二条,“预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房预售款收存和使用”。目前,我市取消预售款监管须达到以下条件:该项目所有工程(包括配套设施)已完成竣工验收并验收合格,房屋建筑工程均已取得工程竣工验收备案证书。鉴于“已办理公共服务设施移交手续的证明文件”未由《广东省商品房预售管理条例》明确作为取消预售款监管的必要条件,缺乏上位法支持,因此,建议不作为取消预售款监管的前置条件。
四、关于公共服务设施的移交、运营管理。
根据职能分工,我局从规划层面,明确各类公共服务设施的规模、指标、落实的地块以及具体的形式要求,对送审的规划图纸严格把关,确保从规划设计开始就对公共服务设施作出充分的考虑和预留,具有操作性和可实施性。但建成后的房屋移交以及后期的运营管理,非我局职能,还需其他相关职能部门出台相应的政策和细则,将规划和建设中预留的公共服务设施空间真正利用起来,为群众服务。


民政局:

  东民函〔2018665
  问题解决程度:B
  东莞市民政局对市政协第十三届二次会议
  第20180368号提案的答复
  农工党市委会:
  您提出的“关于加强我市居住区配套公共服务设施规划、建设、运营管理的建议”收悉。经研究,现答复如下:
  2006年印发出台的《东莞市社区管理办法》已于20171229日废止(详见东府〔2017117号)。目前,我市社区服务设施建设规划及运营管理主要适用于《东莞市社区综合服务中心建设运营管理办法》和《东莞市社区综合服务中心建设运营“以奖代补”实施方案》两份文件的规定。我市当前的社区服务设施建设有别于过去服务设施分散投入、单独设置、不同标准的建设思路,而是按照综合性、一站式的思路规划建设,强调资源整合、集中运营,因此,我局自2011年起积极指导各镇街开展社区综合服务中心建设工作,先后投入1.9亿建成了127个社区综合服务中心,打造了集福利性、公益性、便民性服务设施于一体的综合性社区服务平台。为推动社区服务社会化运作,社区综合服务中心通过公开招标引进了17家社会组织承接运营管理服务,经过7年的实践,已形成了以社区综合服务中心为平台,以社会组织为驱动,以社会工作为手段的“三社联动”社区服务机制。
  我们认为,居住区作为一个社会生活共同体,其内部服务设施的规划也可参照《东莞市社区综合服务中心建设运营管理办法》执行。下一步,我们将研究把居住服务设施的运营经费纳入奖励范围,鼓励通过共驻共建、对外开放的方式提高居住区服务设施的使用率和共享率,确保公共服务设施能够真正服务民众。



办理单位 市规划局,民政局,住建局
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