政协议政厅提案网上公开

案由：(20180342)关于提高土地资源整合效率的建议

内容：
　　招商引资是中国改革开放至今永恒的主题，一个地区要发展，必须做好招商引资工作。广东是全国改革开放的最前沿，经济总量一直排全国第一，广东靠近港澳台，临近东南亚，是中国对外开放的重要窗口，也是外资进入中国的桥头堡。
　　要做好招商引资的工作，必须先解决土地资源的问题。珠三角地区特别是深圳、广州、东莞等城市，近年来土地资源日趋枯竭。不少广州、深圳、东莞等城市的高新技术企业纷纷迁到相对拥有较多土地资源的惠州、清远、茂名等珠三角城市甚至粤东、粤北、粤西城市。要留住广州、深圳等迁移过来的优质企业及留住东莞的高技术企业，东莞必须“提高土地资源整合效率，做好招商准备工作。然而，目前东莞市大量的土地集中在村集体和个人的手里，被二手、三手等中间房东掌握着，他们大多不懂整合资源，只追逐眼前的蝇头小利，导致很多土地资源浪费。
　　一、东莞的可用土地资源不多。改革开放至今接近40年，东莞从“三来一补”的第一家企业——太平手套厂至今，招商引资的企业数在东莞乃至广东和全国，位居前列。但经济高速发展的背后，是土地资源日趋枯竭的现实。外资企业占据着东莞的大半河山，而2008年的金融危机，又让这些外资企业迁走的迁走，倒闭的倒闭，剩下大片大片的旧厂房、旧宿舍一直空置着，同时又赶上房地产的春天，导致东莞的可使用土地资源越来越少。
　　二、东莞的土地资源使用率不高。目前，东莞的土地资源主要有三种形式：政府国有土地、村集体土地、个人拥有的土地，且大部分的土地被掌握在村集体和个人手中，被二手、三手房东等中间商操控，缺乏整体规划和统一招商，土地整合和利用率不高，资源浪费现象严重。
　　三、东莞的土地资源整合效率低。近年来，不少广州、深圳的高新技术企业陆续迁往东莞，为了让这些优质企业留住东莞，我们必须提高土地资源整合效率，然后我们现在的土地整合效率低，原因如下：
　　上面说到，目前东莞的土地资源主要有三种形式：政府国有土地、村集体土地、个人拥有的土地。国有土地“招拍挂”，对投资的企业要求很高，很多从深圳、广州等地方迁来东莞的高新技术企业，拿大笔资金买地和满足“招拍挂”的要求比较困难；个人拥有的土地，存在租赁情况，而且土地和建筑物通常已经被使用；村集体的土地有两种情况：一种是村里有指标的地，一种是村里自建的厂房租给企业使用。如果企业选择第一种，拿村里有指标的地和村委合作建厂房，以租地形式，企业前期投入过大，也存在一定的困难。
　　
建议：
　　东莞的土地资源大多被二手、三手房东等中间商操控，缺少整体规划和统一招商，土地整合和利用率不高，资源浪费现象严重。那么怎样才能在2-5年内能够更加有效地把广州、深圳等发达城市溢出的高新技术产业吸引到东莞来呢？方法如下：
　　1、通过三旧改造盘活废弃的土地资源。我市把“三旧”改造作为拓展用地空间、推动产业转型的做法，盘活废弃的土地资源，强化土地统筹整合，实施土地生态修复。东莞市国土资源局三旧办表示，近年来，在省国土厅相关政策的支持下，东莞不是搞大拆重建，而是采取局部拆建、完善基础设施等非大拆大建的灵活方式，使旧工业区焕发出新活力，承载新功能。员工宿舍蜕变成时尚的电商家园，旧厂区则华丽转身成科创园。近年来，东莞南城、常平、东坑、凤岗等镇街不少旧厂房、旧生活区，借力“政策支持，政府引导，市场运作”下的“三旧”改造，宛如一只只破茧而出的五彩蝴蝶，从工厂林立的传统工业区飞出，登上了市级、省级乃至国家级科技企业孵化器的实力殿堂。比如常平科技园前身属于上世纪80年代兴建的镇属工业城。随着生产经营成本提高，工业城内企业逐步外迁，只剩下一座空城。直到2007年，面对继续办工业园区、出让土地做房地产还是另辟蹊径“腾笼换鸟”的路径选择，常平镇在反复论证的基础上，明确了结合“三旧改造”、“退二进三”，把旧工业区打造成为科技企业孵化器的工作思路，并与广东东科投资集团有限公司签订BOT合同，通过政企结合的方式建设和运营常平科技园。2013年，常平科技园被认定为国家级科技企业孵化器，废弃的空城彻底变废为宝，成为国家级科技孵化载体。
　　2、通过市政府牵头利用村集体的厂房资源来进行统筹开发，统一招商。村里面的厂房大多给二手或三手房东拿走了，他只赚取中间差价，很多企业来找土地建厂房往往都要从二手房东这边拿，这样非常不利于招商，建议是市委市政府牵头，统筹村里的集体厂房资源，进行统一改造开发，进行分类招商，这样才能在3-5内将广州、深圳溢出来的资源留在东莞。据介绍，2015年，凤岗明确规定新开发土地由镇政府统一招商，镇、村利益共享；对面积较大的旧厂房和闲置土地，由镇政府牵头对接优质企业，或由镇政府先出资收回闲置地或旧厂区。这种方法值得借鉴，通过政府牵头，统筹开发，统一招商，使得土地的使用更有方式，也能最大限度的利用有限的土地资源，创造无限的价值。
　　3、鼓励镇政府及社会力量出资回收闲置或旧厂区，在政府的批准下，统一开发和招商。除了通过市政府牵头利用村集体的厂房资源来进行统筹开发，统一招商，我们也鼓励当地镇政府或者社会力量在经过市政府审批后，出资回收回收闲置或旧厂区，统一改造和招商。可以建成孵化器、创意园区或产业园区，也可以统一建设创意公寓等政府鼓励建设的科技孵化载体或人才公寓。
　　通过三旧改造、市政府牵头或者当地政府乃至社会力量出资购置或回收村集团的厂房资源，通过统筹改造开发和招商引资，提高土地资源整合效率，利用有限的土地资源，做好招商高技术企业和产业的准备，为推动当地产业的转型升级和经济发展做贡献！
　　

提案者谭画

部门答复

国土局：
东莞市国土资源局
东国土资函〔2018〕1282号

关于报送东莞市政协第十三届二次会议
第20180342号提案会办意见的函

      谭画：
      东莞市政协第十三届二次会议第20180342号提案《关于提高土地资源整合效率的建议》收悉。经研究，结合我局职能提出意见如下：
      一、我局委托了专业机构开展《东莞市“三旧”改造土地整合专项研究报告》，目前已形成初步成果，近期将公开征求意见。
      二、我市已制定了《东莞市通过“三旧”改造推进科技企业孵化器建设实施办法》（东府办〔2018〕19号），支持和鼓励企业利用“三旧”改造资源进行科技孵化器建设。
      三、我局计划与市经信局对接，将“三旧”改造地块资源和招商企业需求信息结合起来，形成全市的产业载体信息地图。

办理单位国土局

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