案由:(20180305)关于加快发展住房租赁市场的建议

内    容:
  习总书记在党的十九大报告中,明确提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。作为我国住房体系的重要组成部分,住房租赁市场的建设与完善显得迫切而重要。
  自2016年以来,国务院办公厅、住建部等多个部委多次出台重要意见,要求加快发展住房租赁市场。广东省人民政府办公厅已于2017年1月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,细化发展租赁房屋市场各项政策的要求,明确具体的责任单位。
  东莞作为一个流动人口大市,常住人口达到了840万左右,外来人口占比达70%以上,根据百度最新发布的《2017年第二季度中国城市研究报告》(以下简称《报告》),在主要城市人口吸引力排行TOP10中,东莞排名全国第5,仅次于深圳、北京、广州、上海,人口吸引力指数为8.104。作为人口净流入比例大的城市,东莞新市民多,住房租赁需求旺盛,城镇居民租赁房屋数量较多,但也存在着城中村租房占比过大、租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题。
  首先,在租房市场资源方面,东莞现有租房市场的房屋比例仍然以传统的村民自建住宅、住宅小区房屋为主,城中村房屋占比较高,可改造资源虽然比较充足,但是市场未能进行针对不同租房主体和区域性质进行划分,尤其是针对并不打算立即置业的海外留学人才、技术人才、新进毕业生等高端人才而言,东莞租房市场的针对性强、吸引力高的产品并不多。如为满足年轻人的租赁需求,我市已经出现市场化运营的长租型公寓产品,如东实集团打造“莞寓”,万科公司打造的泊寓,但是数量相对较少,整个东莞的长租型公寓市场仍处于起步阶段,找到适合年轻人居住的社区不容易。
  其次,在企业发展规范和政策支持方面,制度还不够完善。东莞外来人口占比位居全国第一,外来人口收入比差距较大,住房需求类型相对较复杂,确有必要在国家和省的制度规范范围内,针对东莞特色,提出具体的租赁房屋市场发展政策。东莞现有各个进入房屋租赁领域的企业基本都处于探索阶段,对于可开发资源、具体的开发模式、租赁房屋类型的划分没有统一的规范可遵循,在土地资源、项目改建手续、税收和政策优惠的扶持并不明显。


建    议:
  一、完善保障政策。市人民政府应当有针对性的针对房屋租赁市场出台相关法规、规章及规范性文件,明确对租赁房屋企业发展和建设的支持及要求,简化长租公寓等类型化租赁房屋市场的行政手续,为租赁房屋企业和相关项目提供政策和税收优惠。有关部门完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录并纳入全国信用信息共享平台,对严重失信主体实施联合惩戒。
  二、建立统一的官方房屋租赁信息服务平台,将放盘、交易、备案、评价、数据发布等房屋租赁全过程纳入服务平台范围,要求出租人和承租人实名注册,租赁成交,双方网签后,诚信互评并备案。所发布的房源全部经核实,房屋经过备案,以此保证房源真实,价格透明。
  三、构建政府主导、企业参与的城中村综合治理发展新模式。参考深圳福田区街道办事联合深圳万科共同开创的玉田村城中村开发模式,将统租运营+物业管理+综合整治相结合,由政府引导,引入企业参与,用专业团队来改造和管理城中村,增加高质量租房房源供应,统一解决城中村安全隐患、市容环境、交通等市政配套设施问题。

 

提案者 民进市委会
部门答复

住建局:
      关于报送东莞市政协第十三届二次会议第20180305号提案会办意见的函
  市委政法委:
  东莞市政协第十三届二次会议第20180305号提案《关于加快发展住房租赁市场的建议》收悉。我局经研究,提出会办意见如下:
  一、关于完善保障政策工作情况
  根据我市住房体系建设工作需要,按照市领导指示要求,我局统筹考虑了各类住房发展和不同人群的住房需求,从2016年底开始谋划构建以商品住房、人才住房和保障性住房三类实物房源为有效供应,以培育和发展住房租赁市场、积极推进去库存工作为重点的“五位一体”协同发展的住房建设体系,从体系建设高度考虑了培育和发展我市住房租赁市场工作。围绕体系建设,明确编制《东莞市住房建设规划(2017-2020年)》,制定以《东莞市住房体系建设实施意见》为总纲,以商品住房、人才住房、保障性住房、租赁市场的发展政策和去库存工作指导意见为配套的“1+N”体系政策。
  为更好地推进全市住房体系建设,根据住房体系建设涉及的主要工作和相关部门职能,制定了《东莞市住房体系建设工作分工方案》,其中涉及租赁住房发展配套政策内容如下:
  (一)关于促进住房租赁市场发展的若干措施
  由房管部门牵头制定《关于促进住房租赁市场发展的若干措施》,规范住房租赁行为、维护双方权益提出指导意见,提出支持个人出租或承租住房的优惠政策,探索专业化住房租赁平台尤其是市属住房租赁企业在房源筹集、运营管理方面的优惠措施。
  (二)住房租赁服务与监管信息平台建设方案
  由房管部门牵头制定《住房租赁服务与监管信息平台建设方案》,建立全市统一的住房租赁管理平台,提供租赁房源与租赁需求信息发布,定期发布住房租赁指导价格,实现住房租赁合同网上登记备案。
  二、关于建立东莞市住房租赁监管服务平台
  2017年9月,按照市领导要求,我局就推动建立我市住房租赁监管服务平台,与京东集团、建设银行等相关信息系统开发机构进行了广泛沟通,并实地参观了建设银行武汉租赁平台数据中心,重点考察了建设银行为武汉、佛山等部分住房租赁试点城市开发的监管服务平台的建设运行情况。为加快我市住房租赁监管服务平台的建设工作,今年1月16日,市人民政府与建行广东省分行签订《培育和发展住房租赁市场战略合作框架协议》,市住建局与建行东莞市分行签订《东莞市住房租赁管理平台建设合作协议》。
  目前,我局正协调组建由市住建局、房管局、政法委等相关部门,以及建设银行系统开发技术人员和政策编制专业人员等组成工作组,加快推进平台建设和制定出台相关配套文件。


住建局:
      关于报送东莞市政协第十三届二次会议第20180305号提案会办意见的函
  市房管局:
  东莞市政协第十三届二次会议第20180305号提案《关于加快发展住房租赁市场的建议》收悉。我局经研究,提出会办意见如下:
  一、关于完善保障政策工作情况
  根据我市住房体系建设工作需要,按照市领导指示要求,我局统筹考虑了各类住房发展和不同人群的住房需求,从2016年底开始谋划构建以商品住房、人才住房和保障性住房三类实物房源为有效供应,以培育和发展住房租赁市场、积极推进去库存工作为重点的“五位一体”协同发展的住房建设体系,从体系建设高度考虑了培育和发展我市住房租赁市场工作。围绕体系建设,明确编制《东莞市住房建设规划(2017-2020年)》,制定以《东莞市住房体系建设实施意见》为总纲,以商品住房、人才住房、保障性住房、租赁市场的发展政策和去库存工作指导意见为配套的“1+N”体系政策。
  为更好地推进全市住房体系建设,根据住房体系建设涉及的主要工作和相关部门职能,制定了《东莞市住房体系建设工作分工方案》,其中涉及租赁住房发展配套政策内容如下:
  (一)关于促进住房租赁市场发展的若干措施
  由房管部门牵头制定《关于促进住房租赁市场发展的若干措施》,规范住房租赁行为、维护双方权益提出指导意见,提出支持个人出租或承租住房的优惠政策,探索专业化住房租赁平台尤其是市属住房租赁企业在房源筹集、运营管理方面的优惠措施。
  (二)住房租赁服务与监管信息平台建设方案
  由房管部门牵头制定《住房租赁服务与监管信息平台建设方案》,建立全市统一的住房租赁管理平台,提供租赁房源与租赁需求信息发布,定期发布住房租赁指导价格,实现住房租赁合同网上登记备案。
  二、关于建立东莞市住房租赁监管服务平台
  2017年9月,按照市领导要求,我局就推动建立我市住房租赁监管服务平台,与京东集团、建设银行等相关信息系统开发机构进行了广泛沟通,并实地参观了建设银行武汉租赁平台数据中心,重点考察了建设银行为武汉、佛山等部分住房租赁试点城市开发的监管服务平台的建设运行情况。为加快我市住房租赁监管服务平台的建设工作,今年1月16日,市人民政府与建行广东省分行签订《培育和发展住房租赁市场战略合作框架协议》,市住建局与建行东莞市分行签订《东莞市住房租赁管理平台建设合作协议》。
  目前,我局正协调组建由市住建局、房管局、政法委等相关部门,以及建设银行系统开发技术人员和政策编制专业人员等组成工作组,加快推进平台建设和制定出台相关配套文件。


财政局:
      送来民进市委会《关于加快发展住房租赁市场的建议》(案号:20180305)收悉。提案的“完善保障政策”中建议:“市人民政府应当针对房屋租赁市场出台相关法规、规章及规范性文件,明确对租赁房屋企业发展和建设的支持及要求,简化长租公寓等类型化租赁房屋市场的行政手续,为租赁房屋企业和相关项目提供政策和税收优惠。”经研究,根据我局职能,提出意见如下:
  一、根据《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号) 第六点“加大政策支持力度”中规定,“落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。对房地产开发企业利用新建住房开展租赁业务结束后出售住房的,按照新建商品房办理销售、不动产登记手续,按有关税法规定缴纳相关交易税费。”我市将按照粤府办〔2017〕7号文规定继续加大政策支持力度,加快培育和发展我市住房租赁市场,对住房租赁企业、机构和个人落实各项税费优惠政策。
  二、根据《转发广东省发展改革委 广东省财政厅关于免征部分涉企行政事业性收费的通知》(粤发改价格〔2016〕180号)和《关于落实东莞市公共租赁住房建设和运营税费优惠的通知》(东住保〔2013〕5号)规定,“一、公共租赁住房可减免的行政事业性收费和政府性基金:城市(村镇)基础设施配套费、防空地下室易地建设费、土地登记费、水土保持补偿费、房屋登记费。二、公共租赁住房在建设环节可减免的税项:土地使用税、印花税;购买的公共租赁住房可减免的税项:契税、印花税,转让旧房作为公共租赁住房且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;对公共租赁住房运营环节可减免的税项:营业税、房产税、土地使用税、印花税。”在公共租赁住房在建设和运营环节,我市将继续对公共租赁住房实行以上各种税费优惠和减免政策。


东实公司:
      东莞市政协第十三届二次会议第20180305号提案《关于加快发展住房租赁市场的建议》收悉。经研究,现就有关意见函复如下:
  一、关于基础工作开展情况
  (一)深入研究政策,提出政策建议。人才安居工作是一项开创性的系统工程,需要有完整的顶层制度设计和详细的调研数据作为工作支撑。为此,我们从集团层面组建专题政策研究小组,全面梳理全国各省市人才住房政策,深入研究我市人才住房现状与潜在需求,并与市住建局、省住房政策研究中心展开多次研讨交流,从人才安居住房建设运营模式、房源筹集渠道、补贴方式、信息监管平台与征信体系建设等形成政策建议。上述建议,部分已被由市住建局牵头制订的《东莞市住房建设规划(2017-2020年)(征求意见稿)》《东莞市住房体系建设实施意见(征求意见稿)》所吸纳。
  (二) 考察学习先进的建设运营经验。为深入学习品牌长租公寓先进的运营管理经验,实现市安居公司高起点、品牌化发展,我集团多次组织专人赴广州、深圳、佛山等城市,考察学习万科泊寓、世联红璞公寓、深圳集悦城、福田水围村柠盟公寓等品牌长租公寓在建设、运营、管理等方面的经验。并与深圳人才安居集团、万科集团等就人才安居住房筹集建设中所涉及的土地获取、旧城改造、政企合作等难点问题进行深入交流探讨。
  (三)组建成立市属安居公司。2018年1月24日,市政府正式复函同意由东实集团组建东莞市安居建设投资有限公司(简称“市安居公司”);2018年2月5日,市安居公司正式注册成立,注册资本金10亿元。
  (四)筹备搭建安居公司住房租赁服务平台。目前已与东莞建行共同探讨该平台的搭建问题。该平台是集市属安居公司房源、品牌公寓、中介资源、个人房源等房源于一体的信息化平台。该平台的对接主体主要包括承租方、出租方、政府部门、银行机构。一是承租方主体方面,主要为承租客群提供具有公信力的在线看房、签约备案、政策法规、配套服务(例如人才补贴、居住证办理指南、公积金租房提取指南)等服务。二是出租方主体方面,主要将安居“莞寓”系列房源、品牌公寓、中介房源等房源信息发布在安居公司住房租赁交易平台,为出租方提供在线房源发布、机构备案、评价信息等服务。三是政府部门主体方面,建议政府住房租赁平台开放信息接口,对接市安居公司住房租赁交易服务平台所受理的人才、外来务工人员补贴的审核认定工作,形成联动机制。四是银行机构主体方面,市安居公司与建行建立战略合作关系,由建行提供“房源库”,并负责建行保障房管理平台的系统运维、运营管理等工作,并由建行为租户提供租赁贷款等产品服务。
  二、关于房源筹集情况
  房源筹集是人才安居工作的重中之重。我市将人才安居房分为租赁型人才住房和产权型人才住房两类,需求对象主要为高层次人才和基础型人才。按照《东莞市住房建设规划(2017-2020年)》(征求意见稿)《东莞市住房体系建设实施意见》(征求意见稿),市属住房租赁企业需在除松山湖片区以外的五个片区,通过新建、配建、盘活等方式,筹集高层次人才住房0.8万套,基础型人才住房0.47万套,需筹集人才住房共计1.27万套。由于目前在新建、配建人才房方面,我市还没有明确的政策出台,因此我集团重点通过盘活存量的方式进行房源筹集。
  (一)市属闲置物业改造盘活。考虑到人才安居工作的公益属性,我们首先将市属闲置物业作为人才住房的房源之一。经与市财政局等部门积极沟通、现场筛查评估后,计划将莞城街道的两栋市属闲置办公楼(原市住建局宿舍楼以及原市环保局办公楼)及部分分散的闲置物业,共281套房源进行改造。与市财政局协商一致后,我集团已向市政府提出书面请示,请求将上述闲置物业无偿借用给市安居公司,由市安居公司投资改造后,作为人才住房运营使用。
  (二)首个试点项目启动。2017年7月初,在启动安居工作不久后,我集团抢抓市场机遇,大胆试水首个租赁住房项目——东城汇众中心项目,并朝品牌化方面打造。该项目由我集团下属市安居公司通过市场化方式签约租赁,建筑面积7820平方米,改造完成后可提供青年人才公寓184套。目前项目正在装修改造中,计划于2018年6月完工后推出市场。
  (三)市场化旧改项目拓展。市安居公司结合人才住房需求分布,拟对区位条件较好的旧酒店、旧厂房、旧写字楼、旧村庄等市场闲置物业进行统租后改造,作为人才安居住房。截至目前,公司通过镇街联动、中介互联、网络联通、地面行动等多种方法,在全市17个镇街 (以东城、莞城、南城、万江等镇街为重点区域)共调研了52个项目,经初步遴选,可用作人才住房改造项目共计3个。我集团还与东城街道办建立“东实牵头建、东城优先用”的人才住房战略合作关系,加强东城区人才安居住房的开发建设。
  (四)存量商品房摸查。结合人才住房的需求分布,针对高层次人才或区域人才住房需求紧张的,在东城、南城地铁沿线且写字楼较为密集区域,市安居公司尝试开展存量商品房租赁,对其进行装修改造后定向作为人才住房运营。截至目前,市安居公司已针对轨道交通2号线周边商品住宅进行市场研究,筛选近百套房源,待有关人才住房需求明确后即可实施统租。
  三、2018年租赁住房房源筹集计划
  鉴于东莞市目前尚未出台关于新建、配建租赁住房的相关政策,为迅速推动租赁住房工作,2018年我们计划通过以下三种途径进行筹集。
  (一)市场化“三旧”物业统租改造项目。针对东城、南城、莞城、万江、长安、虎门、厚街等重要地区,通过市场化拓展寻找2-5个物业项目,对其装修改造并配置家私电器后推出市场。
  (二)存量商品房统租项目。结合人才住房分布需求,计划在东城、南城地铁沿线且写字楼较为密集区域,统租存量商品房作为人才租赁住房。
  (三)开展房地产+住房租赁工作。我集团计划与市安居公司、东莞万科合作成立合资公司开展房地产+住房租赁工作,针对市场附条件土地出让自持项目,进行合作,共同推进东莞住房租赁工作的开展。
  特此函复


住建局:
      关于报送东莞市政协第十三届二次会议第20180305号提案会办意见的函
  市房管局:
  东莞市政协第十三届二次会议第20180305号提案《关于加快发展住房租赁市场的建议》收悉。我局经研究,提出会办意见如下:
  一、关于完善保障政策工作情况
  根据我市住房体系建设工作需要,按照市领导指示要求,我局统筹考虑了各类住房发展和不同人群的住房需求,从2016年底开始谋划构建以商品住房、人才住房和保障性住房三类实物房源为有效供应,以培育和发展住房租赁市场、积极推进去库存工作为重点的“五位一体”协同发展的住房建设体系,从体系建设高度考虑了培育和发展我市住房租赁市场工作。围绕体系建设,明确编制《东莞市住房建设规划(2017-2020年)》,制定以《东莞市住房体系建设实施意见》为总纲,以商品住房、人才住房、保障性住房、租赁市场的发展政策和去库存工作指导意见为配套的“1+N”体系政策。
  为更好地推进全市住房体系建设,根据住房体系建设涉及的主要工作和相关部门职能,制定了《东莞市住房体系建设工作分工方案》,其中涉及租赁住房发展配套政策内容如下:
  (一)关于促进住房租赁市场发展的若干措施
  由房管部门牵头制定《关于促进住房租赁市场发展的若干措施》,规范住房租赁行为、维护双方权益提出指导意见,提出支持个人出租或承租住房的优惠政策,探索专业化住房租赁平台尤其是市属住房租赁企业在房源筹集、运营管理方面的优惠措施。
  (二)住房租赁服务与监管信息平台建设方案
  由房管部门牵头制定《住房租赁服务与监管信息平台建设方案》,建立全市统一的住房租赁管理平台,提供租赁房源与租赁需求信息发布,定期发布住房租赁指导价格,实现住房租赁合同网上登记备案。
  二、关于建立东莞市住房租赁监管服务平台
  2017年9月,按照市领导要求,我局就推动建立我市住房租赁监管服务平台,与京东集团、建设银行等相关信息系统开发机构进行了广泛沟通,并实地参观了建设银行武汉租赁平台数据中心,重点考察了建设银行为武汉、佛山等部分住房租赁试点城市开发的监管服务平台的建设运行情况。为加快我市住房租赁监管服务平台的建设工作,今年1月16日,市人民政府与建行广东省分行签订《培育和发展住房租赁市场战略合作框架协议》,市住建局与建行东莞市分行签订《东莞市住房租赁管理平台建设合作协议》。
  目前,我局正协调组建由市住建局、房管局、政法委等相关部门,以及建设银行系统开发技术人员和政策编制专业人员等组成工作组,加快推进平台建设和制定出台相关配套文件。


房管局:
      广东省东莞市房产管理局
  东房函[2018]313号
  关于市政协十三届二次会议第20180305号提案的答复
  民进市委会:
  东莞市政协十三届二次会议提案《关于加快发展住房租赁市场的建议》(第20180305号)收悉。根据我局职能,结合市委政法委、住建局、财政局和东莞实业投资控股集团有限公司(以下简称东实集团)的会办意见,现答复如下:
  一、出租屋管理工作情况
  2016年,出租屋管理职能由市新莞人服务管理局划归市委政法委,负责统筹协调全市出租屋管理工作,相关具体工作由有关职能部门负责。在各级各部门的共同努力下,我市出租屋管理工作取得了一定成效。主要做法如下:
  (一)将出租屋管理纳入“智网工程”。2016年2月,东莞市开始全面实施社会服务管理“智网工程”,以网格化管理、社会化服务为方向,运用信息化手段,有效整合基层公共服务管理资源,着力提升社会治理水平。围绕省委政法委提出的“公共安全隐患排查、矛盾纠纷隐患排查、社会治安隐患排查”三大任务,我市将出租屋人口管理、治安管理、消防管理等出租屋管理有关事项作为全市首批入格事项,率先纳入网格化管理。着力推动出租屋管理各项措施落实到基层,各镇街网格管理员按照市的统一部署,利用手机APP等信息化手段,积极开展有关出租屋建档、人口信息采集等出租屋管理方面的基础工作,实现对出租屋的电子建档和信息化管理,有效提高了出租屋的管理效率,切实做到以屋管人、以网格治屋。
  (二)推行出租屋综合管理。一是实行分类分层次管理。对集中型出租屋实行封闭、半封闭式管理;对分散型出租屋,实行“专人分管、专人负责”的旅业式管理,做到“人来登记、人走注销”;对工厂集体宿舍,实行企业自管和纳入社区联防式管理;对物业式托管出租屋,督促物业公司及中介机构落实协管,并实行抽查式管理。二是落实日常巡查。按照管理权和执法权分离原则,各镇街新莞人服务管理部门(网格管理中心)行使管理权,对出租屋进行日常登记、巡查等管理工作。三是加强综合整治。各职能部门依法行使执法权,对管理员(网格员)巡查发现的问题实行执法处理,并由相关部门或镇街政府定期组织出租屋专项整治行动。
  二、人才安居工作情况
  (一)基础工作开展情况
  1.深入研究政策,提出政策建议。人才安居工作是一项开创性的系统工程,需要有完整的顶层制度设计和详细的调研数据作为工作支撑。为此,东实集团从集团层面组建专题政策研究小组,全面梳理全国各省市人才住房政策,深入研究我市人才住房现状与潜在需求,并与市住建局、省住房政策研究中心展开多次研讨交流,从人才安居住房建设运营模式、房源筹集渠道、补贴方式、信息监管平台与征信体系建设等形成政策建议。上述建议,部分已被由市住建局牵头制订的《东莞市住房建设规划(2017-2020年)(征求意见稿)》《东莞市住房体系建设实施意见(征求意见稿)》所吸纳。
  2.考察学习先进的建设运营经验。为深入学习品牌长租公寓先进的运营管理经验,实现市安居公司高起点、品牌化发展,东实集团多次组织专人赴广州、深圳、佛山等城市,考察学习万科泊寓、世联红璞公寓、深圳集悦城、福田水围村柠盟公寓等品牌长租公寓在建设、运营、管理等方面的经验。并与深圳人才安居集团、万科集团等就人才安居住房筹集建设中所涉及的土地获取、旧城改造、政企合作等难点问题进行深入交流探讨。
  3.组建成立市属安居公司。2018年1月24日,市政府正式复函同意由东实集团组建东莞市安居建设投资有限公司(简称“市安居公司”);2018年2月5日,市安居公司正式注册成立,注册资本金10亿元。
  (二)关于房源筹集情况
  房源筹集是人才安居工作的重中之重。我市将人才安居房分为租赁型人才住房和产权型人才住房两类,需求对象主要为高层次人才和基础型人才。按照《东莞市住房建设规划(2017-2020年)》(征求意见稿)《东莞市住房体系建设实施意见》(征求意见稿),市属住房租赁企业需在除松山湖片区以外的五个片区,通过新建、配建、盘活等方式,筹集高层次人才住房0.8万套,基础型人才住房0.47万套,需筹集人才住房共计1.27万套。由于目前在新建、配建人才房方面,我市还没有明确的政策出台,因此东实集团重点通过盘活存量的方式进行房源筹集。
  1.市属闲置物业改造盘活。考虑到人才安居工作的公益属性,东实集团首先将市属闲置物业作为人才住房的房源之一。经与市财政局等部门积极沟通、现场筛查评估后,计划将莞城街道的两栋市属闲置办公楼(原市住建局宿舍楼以及原市环保局办公楼)及部分分散的闲置物业,共281套房源进行改造。与市财政局协商一致后,东实集团已向市政府提出书面请示,请求将上述闲置物业无偿借用给市安居公司,由市安居公司投资改造后,作为人才住房运营使用。
  2.首个试点项目启动。2017年7月初,在启动安居工作不久后,东实集团抢抓市场机遇,大胆试水首个租赁住房项目——东城汇众中心项目,并朝品牌化方面打造。该项目由东实集团下属市安居公司通过市场化方式签约租赁,建筑面积7820平方米,改造完成后可提供青年人才公寓184套。目前项目正在装修改造中,计划于2018年6月完工后推出市场。
  3.市场化旧改项目拓展。市安居公司结合人才住房需求分布,拟对区位条件较好的旧酒店、旧厂房、旧写字楼、旧村庄等市场闲置物业进行统租后改造,作为人才安居住房。截至目前,公司通过镇街联动、中介互联、网络联通、地面行动等多种方法,在全市17个镇街 (以东城、莞城、南城、万江等镇街为重点区域)共调研了52个项目,经初步遴选,可用作人才住房改造项目共计3个。东实集团还与东城街道办建立“东实牵头建、东城优先用”的人才住房战略合作关系,加强东城区人才安居住房的开发建设。
  4.存量商品房摸查。结合人才住房的需求分布,针对高层次人才或区域人才住房需求紧张的,在东城、南城地铁沿线且写字楼较为密集区域,市安居公司尝试开展存量商品房租赁,对其进行装修改造后定向作为人才住房运营。截至目前,市安居公司已针对轨道交通2号线周边商品住宅进行市场研究,筛选近百套房源,待有关人才住房需求明确后即可实施统租。
  鉴于东莞市目前尚未出台关于新建、配建租赁住房的相关政策,为迅速推动租赁住房工作,2018年东实集团计划通过以下三种途径进行筹集。
  1.市场化“三旧”物业统租改造项目。针对东城、南城、莞城、万江、长安、虎门、厚街等重要地区,通过市场化拓展寻找2-5个物业项目,对其装修改造并配置家私电器后推出市场。
  2.存量商品房统租项目。结合人才住房分布需求,计划在东城、南城地铁沿线且写字楼较为密集区域,统租存量商品房作为人才租赁住房。
  3.开展房地产+住房租赁工作。东实集团计划与市安居公司、东莞万科合作成立合资公司开展房地产+住房租赁工作,针对市场附条件土地出让自持项目,进行合作,共同推进东莞住房租赁工作的开展。
  三、关于完善保障政策的建议
  (一)“1+N”政策推进住房体系建设
  根据我市住房体系建设工作需要,按照市领导指示要求,市住建局统筹考虑了各类住房发展和不同人群的住房需求,从2016年底开始谋划构建以商品住房、人才住房和保障性住房三类实物房源为有效供应,以培育和发展住房租赁市场、积极推进去库存工作为重点的“五位一体”协同发展的住房建设体系,从体系建设高度考虑了培育和发展我市住房租赁市场工作。围绕体系建设,明确编制《东莞市住房建设规划(2017-2020年)》,制定以《东莞市住房体系建设实施意见》为总纲,以商品住房、人才住房、保障性住房、租赁市场的发展政策和去库存工作指导意见为配套的“1+N”体系政策。为更好地推进全市住房体系建设,根据住房体系建设涉及的主要工作和相关部门职能,制定了《东莞市住房体系建设工作分工方案》。
  (二)完善房屋租赁规范性文件
  1.积极推进我市房屋租赁管理办法落地。为完善我市房屋租赁管理行为,填补我市房屋租赁管理政策的空缺,我局于2014年向市法制局申报了《东莞市非住宅房屋租赁管理办法》。在通过市法制局审查后,市政府召开情况汇报会,听取各方意见后,认为其中涉及房屋租赁政策的适用范畴及处罚范畴与上位法(商品房屋租赁管理办法)有较大出入。之后,《东莞市非住宅房屋租赁管理办法》推出计划流产。为更好管理我市房屋租赁,我局将进一步积极协助市政府出台相关地方规范性文件,来规范我市房屋租赁市场。住建部于2017年起草了《房屋租赁和转让管理条例(征求意见稿)》,我省住建厅已向各市征求了意见,待《条例》出台后,我局将与市法制局一起共同探讨,并结合我市实际,来研究制定我市房屋租赁管理办法。
  2.为更好规范住房租赁行为、维护租赁双方权益,我局将牵头制定《关于促进住房租赁市场发展的若干措施》,进一步提出房屋租赁的指导意见,并会同相关部门研究出台与租赁政策配套的优惠政策(公积金提取、积分入学等)。
  (三)建立和实施行业信用档案制度
  为加强对中介机构和从业人员监督管理,我局于2011年8月8日发布了《关于实施东莞市房产管理局物业服务、房地产评估、房地产经纪行业信用档案制度的通知》,建立和实施行业信用档案制度。同时,为加强对房地产经纪市场的监管,我局于2012年2月27日发布了《关于全面实施信用档案制度和行政执法工作的通知》,通过建立常态巡查和重点巡查结合的机制,及时发现企业的违法违规行为,情节轻的进行诚信扣分,严重的依据相关法律法规进行行政处罚。目前,为了完善房地产经纪行业信用档案制度,我局要求各镇街房管所加强日常巡查,及时上报违法违规企业情况,并做好通报无牌无证中介公司的工作。
  (四)推进税费优惠和减免政策
  1.根据《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号) 第六点“加大政策支持力度”中规定,“落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。对房地产开发企业利用新建住房开展租赁业务结束后出售住房的,按照新建商品房办理销售、不动产登记手续,按有关税法规定缴纳相关交易税费。”我市将按照粤府办〔2017〕7号文规定继续加大政策支持力度,加快培育和发展我市住房租赁市场,对住房租赁企业、机构和个人落实各项税费优惠政策。
  2.根据《转发广东省发展改革委 广东省财政厅关于免征部分涉企行政事业性收费的通知》(粤发改价格〔2016〕180号)和《关于落实东莞市公共租赁住房建设和运营税费优惠的通知》(东住保〔2013〕5号)规定,“一、公共租赁住房可减免的行政事业性收费和政府性基金:城市(村镇)基础设施配套费、防空地下室易地建设费、土地登记费、水土保持补偿费、房屋登记费。二、公共租赁住房在建设环节可减免的税项:土地使用税、印花税;购买的公共租赁住房可减免的税项:契税、印花税,转让旧房作为公共租赁住房且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;对公共租赁住房运营环节可减免的税项:营业税、房产税、土地使用税、印花税。”在公共租赁住房在建设和运营环节,我市将继续对公共租赁住房实行以上各种税费优惠和减免政策。
  四、关于建立统一的房屋租赁信息服务平台的建议
  (一)东莞市住房租赁监管服务平台正在建设当中。为了加快培育和发展住房租赁市场。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)要求“加快建设住房租赁信息服务与监管平台”;《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)明确“各地级以上市、县(市、区)政府在2018年底前建立住房租赁信息服务与监管平台”。我市领导高度重视住房租赁信息服务与监管平台建设,并作出重要批示:“东莞的非户籍人口、大中小企业数均居全省前列,治安复杂程度较高,最有必要构建住房租赁体系,监管服务平台应加快建设,市政府应加强顶层政策设计,制定一个促进住房租赁行业发展的政策框架”。
  2017年9月,按照市领导要求,市住建局就推动建立我市住房租赁监管服务平台,与京东集团、建设银行等相关信息系统开发机构进行了广泛沟通,并实地参观了建设银行武汉租赁平台数据中心,重点考察了建设银行为武汉、佛山等部分住房租赁试点城市开发的监管服务平台的建设运行情况。为加快我市住房租赁监管服务平台的建设工作,今年1月16日,市人民政府与建行广东省分行签订《培育和发展住房租赁市场战略合作框架协议》,市住建局与建行东莞分行签订《东莞市住房租赁管理平台建设合作协议》,由建设银行东莞市分行负责住房租赁监管服务平台的建设、日常管理、运行维护和升级。
  (二)我局牵头制定住房租赁监管备案配套文件。为实现“建立统一的住房租赁管理平台,提供以商品住宅、人才住房和保障性住房为主要房源的信息发布,定期发布住房租赁指导价格,完善房屋租赁市场管理的同时,实现住宅租赁合同网上登记备案”的工作要求,4月9日,我局会同市住建局前往佛山住建局开展调研工作,了解了佛山“阳光.美好家园”租赁平台建设情况,以及出台的相关配套政策文件。目前,我局已起草了《关于推进东莞市住房租赁监管服务平台工作方案》《东莞市住房租赁合同(范本)》《东莞市非住宅房屋租赁合同(范本)》和《东莞市房屋租赁登记备案证明(二维码验证版)》。下来,我局将深入开展其他租赁试点城市调研工作,学习和借鉴试点城市已有成果,并结合我市实际,加快研究制定《东莞市住房租赁监管服务平台网签租赁合同登记备案规则》《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》等文件。
  五、关于构建政府主导、企业参与的城中村综合治理发展新模式的建议
  我市房屋租赁市场的房屋有相当部分是城中村,这些地方租房资源充足、租金便宜,吸引许多来莞务工的青年,甚至一些在商务区工作的白领。然而,城中村房屋历史久远、规划落后,普遍呈现脏、乱、差等景象,存在安全和消防隐患。这部分的房屋如能进行综合治理、升级改造,实施统一化运营和管理后,既能提升城市的整体形象,又可以使我市租赁市场构建一个综合治理发展的新模式。
  我市可参照深圳“玉田村”城中村综合治理模式,由政府牵头主导(住建、城管、城市更新、公安消防及街道办等部门组成)、村股份合作公司及其确定的第三方开发企业合作综合治理与运营管理。政府扮演统筹协调、指导管理的角色,村股份合作公司确定第三方开发企业,由开发企业以市场化的方式与股份合作公司或村民进行整村或部分房屋租赁谈判,经结构鉴定、装修改造、消防设施改造等程序后,进行统一租赁经营和物业管理,并可以将部分改造后的房屋纳入政府人才保障房系统,同时作为责任主体承担“城中村”综合治理等责任。
  待东莞住房租赁监管平台上线后,我局将会同相关部门共同研究如何对城中村进行综合治理,学习深圳等其城中村综合治理的先进经验,探索研究一条符合我市实际的城中村升级改造模式,不断完善我市房屋租赁市场。


 


办理单位 市委政法委,房管局,住建局,财政局
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