案由:(20180295)关于加强东莞市“分租式”厂房管理,促进行业健康发展的建议
内    容:
  作为世界制造业名城,厂房租赁经济一直在东莞经济中有着举足轻重的分量,在村(居)民集体经济中更是如此。2008年,一场全球性的金融海啸席卷而来,东莞的传统制造业首当其冲,部分企业相继倒闭,造成大量厂房空置。在传统制造业不景气的大背景下,分租厂房模式因其自身的独特优势而受到热捧,成为许多企业规避风险的一种选择。
  据了解,东莞镇街空置厂房被分租的现象较为普遍,而中介公司或个人分租则是“分租式”厂房行业当中的“主力军”。以东坑镇为例,目前该镇有“分租式”厂房90个,承租企业共269家,约70%的企业集聚在中介公司和个人的分租厂房中,这些企业的特点表现为规模小、数量多。
  “分租式”厂房作为东莞经济转型时期的一个新生业态,也遇到不少“成长中的烦恼”:
  一是“分租式”厂房整体安全隐患问题突出。多数“分租式”厂房都存在安全疏散通道不畅的问题,特别是中介公司和个人分租的厂房中。擅自封闭消防楼梯、只保留单一进出口、违章搭建、改装、封闭原有安全通道、将安全门长期上锁、私拉乱接电线、电器设备未按规定采用防护措施等问题较为突出。
  二是中介公司或个人安全生产责任未能落实。中介公司或个人在出租厂房时,多数只是签订租赁合同,未签订专门的安全生产管理协议,或者在租赁协议中未明确双方安全管理职责;出租时不考虑承租方是否具备安全生产条件或者相应资质;厂房租出后,出租方也未安排专人对厂房内承租企业的日常安全生产工作进行统一协调、管理。
  三是二手房东承包管理厂房出现了诸多问题。一些二手房东存在严重扰乱市场秩序的行为:哄抬厂房租金,大大增加企业的经营成本,特别是对小微企业影响较大;通过围标、恶意导致流拍转回村集体私自出租等方式规避交易监管。二手房东素质参差不齐:管理简单粗暴,容易引发各种纠纷;有些二手房东卷款潜逃、发生财务纠纷等问题。
  四是二手房东承包厂房对地方经济有“影响”。二手房东通过各种手段长期掌握大量厂房,然后以“分租”形式进行牟利,对项目质量差、经济效益低、环境污染大等承租企业照收不误,给地方经济社会发展和管理带来了一些列的问题隐患。“分租式”厂房行业的畸形发展对一些招商资源紧缺的镇街来说无疑是雪上加霜。
  
建    议:
  一是加强宣传引导。充分利用传统媒体和新兴媒体进行全方位、多角度的宣传,围绕规范租赁厂房市场秩序、《合同法》、生产安全和消防安全等内容进行宣传,形成强大的舆论氛围,增强治理“分租式”厂房行业乱象的社会共识。
  二是规范租赁行为。要抓住“分租式”厂房行业人员中的“关键少数”,对租赁双方而言,要明确安全管理职责,落实安全主体责任。出租方要加强对承租企业的统筹协调与监督检查,承租企业应按照协议约定及时整改安全隐患。同时规范合同条款,研究推出租赁合同备案制度。
  三是开展整治行动。要强化“分租式”厂房行业管理中的“关键环节”,针对其涉及的生产安全和消防安全问题,相关部门要联合开展专项整治行动。在此基础上,建立完善“分租式”厂房安全生产长效监督管理机制,严防事故发生。
  四是提高准入门槛。进一步加强东莞市集体资产交易平台建设,严厉打击违法违规行为,努力实现集体资产“在阳光下交易”。提高承租单位准入门槛,严格租赁单位的资质审核,鼓励引进高新技术、节能环保等高效益企业。
  五是加强行业监管。探索建立二手房东(包括中介公司和个人)管理制度,加强市镇村三级信息共享反馈机制建设,引导和鼓励租赁行业人员提升自身素质和法律意识,严查私自分租、分布虚假房源信息、不按规定哄抬租金等行为。
  
提案者 李灿明
部门答复

市消防局:
      您提出的《关于加强东莞市“分租式”厂房管理,促进行业健康发展的建议》已收悉。经认真研究,我局就相关情况回复如下:
      我局对“分租式”厂房的消防安全管理高度重视,2017年已针对全市“分租式”厂房的消防安全状况进行了风险评估,深入分析了“分租式”厂房的消防安全隐患特点以及风险成因,并向市政府提出了加强“分租式”厂房消防安全管理的工作措施和建议。当前,我局正积极努力,加强对“分租式”厂房的整治和监管力度,提高“分租式”厂房的火灾防范能力。
      一、完善消防安全管理。一是推动政府组织相关职能部门专题对“分租式”厂房的安全监管状况进行研究分析,在《消防法》、《物权法》基础上,制定完善有关“分租式”厂房消防安全管理的办法和规定,统一管理标准;二是进一步明确和规范“分租式”厂房租赁双方之间的权利和义务,落实各方法律责任,改善“分租式”厂房消防安全难以管理的状况;三是督促“分租式”厂房管理方和使用方开展好日常消防安全自我管理、自我防范,落实消防安全主体责任。
      二、开展消防专项治理。提请市政府在年内统一开展“分租式”厂房消防安全专项治理行动。对“分租式”厂房存在的消防安全管理责任不清、租赁企业消防安全布局不合理、防火分隔不到位、安全疏散不符合要求、内部消防安全管理混乱、消防设施器材短缺和缺少维护保养、违规存储易燃易爆物品等消防安全隐患进行全面排查整治,净化“分租式”厂房消防安全环境。
      三、强化消防安全改造。推动政府加强市政消火栓、消防管网等基础设施建设,解决消防车通道、消防给水等问题。对于存在防火间距不足、消防设施设备不全和消防通道堵塞、疏散通道数量不足的“分租式”厂房,督促其进行技术改造,通过人防、物防、技防等措施,强化“分租式”厂房抵御火灾事故的能力。同时,推动“分租式”厂房建立微型消防站,配备消防队员和灭火救援器材,开展日常训练和火灾模拟扑救,提高应对火灾事故的处置能力。
      四、落实火灾事故约谈。对发生火灾事故的厂房,迅速查明原因,并核查各级政府组织和有关部门落实消防安全责任的情况有关。对火灾事故单位的消防安全责任人、管理人以及属地管辖社区的干部等相关人员进行约谈,以问题为导向,通过责任倒查的方式倒逼消防安全工作责任落实。对符合重大火灾隐患标准的单位进行挂牌督办,并跟踪督促整改。
      五、加强消防宣传教育。一是抓好企业经营业主的消防安全培训,定期组织业主学习消防法律法规,帮助业主正确处理好生产经营与消防安全的关系;二是抓好电工、焊工、自动消防设施操作人员、消防控制室值班员等特殊工种人员的岗前培训,严格执行好持证上岗的工作制度;三是督促“分租式”厂房各承租单位加强对所属员工的宣传教育,教育员工学习消防安全基础知识,履行工作岗位消防安全职责,增强火灾防范意识;四是充分借助媒体有针对性的开展宣传工作,将分租式厂房违规出租、消防安全管理松懈的火灾危害性、严重后果和违法责任进行经常性的灌输,使之深入人心。


房管局:
      广东省东莞市房产管理局
  东房函[2018]264号
  关于东莞市政协十三届二次会议
  第20180295号提案的答复
  李灿明委员:
  您的提案《关于加强东莞市“分租式”厂房管理,促进行业健康发展的建议》(第20180295号)收悉。结合我局工作实际,经认真研究,现答复如下:
  一、关于规范租赁行为的建议
  为规范非住宅房屋租赁行为,我局研究制定了租赁合同备案制度,编制了《东莞市非住宅房屋租赁合同》(示范文本),明确合同双方的权利及义务,规范合同条款,包括违约金处理、房屋安全检查、转租及分租等,市民可登陆我局公众网(http://dgfc.dg.gov.cn)下载使用。
  为提高非住宅房屋租赁登记备案工作效率,响应中央提出简政放权、放管结合、优化服务三管齐下的号召,我局积极推行非住宅房屋租赁登记备案业务网上审批和网上受理,以达到政府办事“最多跑一次”的目的。网上受理平台搭建于“广东省网上办事大厅东莞分厅”,有关接口和系统预审在今年第一季度测试完毕,并于3月5日举办“非住宅房屋租赁登记备案业务培训课”,对各镇街(园区)房管所业务人员进行业务培训,为我市全面推行网上审批和网上受理做好准备工作。5月1日,非住宅房屋租赁登记备案业务网上审批和网上受理正式实行。
  二、关于加强行业监管的建议
  随着经济的发展,非住宅房屋租赁市场日新月异,“分租式”厂房逐渐兴起,其中,“分租式”厂房的结构安全、消防隐患和生产安全等问题也日益突出。究其原因,主要是缺乏相关配套的法律、行政法规。迄今为止,全国人大和国务院没有制定任何法律、行政法规,来规范、指导我国房屋租赁市场管理工作。立法工作的滞后,是影响房屋租赁市场稳定的重要因素,成为制约房屋租赁市场发展的瓶颈。虽然,住建部于2011年出台了《商品房屋租赁管理办法》,但是其适用范围只包括了国有土地上的商品房屋租赁,不包括非商品房租赁部分。而相比国有土地上房屋租赁来说,我市非国有土地房屋租赁更加活跃,占我市房屋租赁市场的比重更大。
  为完善我市非住宅房屋租赁管理行为,填补我市非住宅租赁管理政策的空缺,我局于2014年向市法制局申报了《东莞市非住宅房屋租赁管理办法》。在通过了市法制局的审查,市政府召开的情况汇报会,听取各方意见后,认为其中涉及房屋租赁政策的适用范畴及处罚范畴与上位法(商品房屋租赁管理办法)有较大出入。之后,《东莞市非住宅房屋租赁管理办法》推出计划流产。
  为更好地推动我市非住宅房屋租赁管理,切实加强行业监管,我局将进一步积极协助市政府出台地方规范性文件,规范我市非住宅房屋租赁市场,确保我市国有资产和集体资产保值增值。住建部于2017年起草了《房屋租赁和转让管理条例(征求意见稿)》,我省住建厅已向各市征求了意见,待《条例》出台后,我局将与市法制局一起共同探讨,并结合我市实际,研究制定我市房屋租赁管理办法。
  此外,关于二手房东造成的纠纷,根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十四条规定,当事人发生争议,可以协商或者调解。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以依据租赁合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议,向房屋仲裁机构申请仲裁(目前我市仲裁机构为中国广州仲裁委员会东莞分会)。当事人没有在租赁合同中订立仲裁条款,事后又没有达成书面仲裁协议的,可以向人民法院提起诉讼。我局将继续强化中介机构监管,健全行业诚信制度,并加强与相关部门的联动,加大对恶意炒作和发布虚假信息等扰乱市场行为的查处力度,促进房地产市场健康稳定发展。建议由市政府牵头组织相关部门探索建立二手房东管理制度、市镇村信息共享反馈机制等相关管理制度,我局将实际职能落实相关工作。


安监局:
      东安监函〔2018〕186号
  对东莞市政协第十三届二次会议
  第20180295号提案的答复
  尊敬的李灿明委员:
  您提出的关于《关于加强东莞市“分租式”厂房管理,促进行业健康发展的建议》的提案收悉。现答复如下:
  一、接到市政协提案后,我局立即组织开展调研工作,共摸底调查了我市21个镇街(园区)的“分租式”厂房管理情况。经统计,21个镇街(园区)共有“分租式”厂房3135栋,共有承租企业15363家,平均每栋厂房内约有5家企业,其中虎门、厚街、常平等镇街“分租式”厂房较多,分租问题严重,甚至存在一栋厂房分租7-8家企业,反映出“分租式”厂房的承租企业多为小微企业。
  另外,调研发现仅有个别镇街(园区)组织开展了“分租式”厂房的专项整治行动,仅东坑镇政府出台了较为完善、规范的“分租式”厂房管理制度。
  二、根据各镇街(园区)反映情况,我市“分租式”厂房存在的突出问题主要集中在以下方面:一是安全生产方面普遍存在出租方和承租企业未落实安全生产主体责任的问题;二是消防安全方面普遍存在未经主管部门同意,擅自改变建筑物结构,擅自封闭逃生通道等问题;三是建筑安全方面存在未经主管部门同意,违规加建、搭建建筑物等问题。
  三、针对提案中的工作建议,我局将采取以下措施:一是我局将通过网站、报刊、微信、电视等媒体,进一步加大《中华人民共和国安全生产法》和《中华人民共和国职业病防治法》的宣传力度,特别是针对“分租式”厂房集中地工业园区开展宣传活动。二是我局在2017年共监督检查生产经营单位34027个,查处一般事故隐患83559项,实施行政处罚1100次,经济处罚罚款3333.06万元。接下来,我局将进一步加强“分租式”厂房内生产经营单位的安全生产执法监察工作,严厉打击安全生产违法违规行为,对于不符合安全生产条件的生产经营单位,坚决依法取缔,遏制生产安全事故的发生。三是努力推动市、镇街两级政府加强对“分租式”厂房的管理,特别是从法制层面建章立制,规范准入条件,明确主管部门,落实“一岗双责”和属地管理责任。


办理单位 安监局,房管局,市消防局
网友评价
支持 0   反对 0