案由:(20170395)关于推动企石镇简易农民公寓建设的建议

内    容:

  自2002年东部工业园规划确立后,按照政策的要求,企石镇已经开始控制私人建房。控制十多年一直持续到今天,相当一部分的家庭因子女成年并组织新家庭,急需新增住房,但由于政策不允许新建私人房屋,同时又没有购买商品房的能力,住房问题已成为我镇群众目前最大的问题。

  群众住房问题同时严重影响我镇经济发展。我镇近年在推进各个重点项目过程中,经常因群众阻挠无法开展,群众要求镇政府解决住房问题才可用地。群众住房问题造成村一级不稳定,村民不断上访,政府项目无法推进,干群矛盾不断加深,经济发展日益困难,而标准的农民公寓建设方案不符合我镇的实际情况,我镇多个村集体在推进农民公寓建设的实践中大都因政策及资金问题最终搁置。2015年出台的《东莞市农民住房管理暂行办法》中虽明确了有关标准,但是标准的农民公寓建设对于我镇来说主要存在三个难处:①投资标准过高,②投资规模过大,③政策报批手续过于严格及繁琐。

建    议:

  建议在推进欠发达镇区的农民公寓建设上,降低投资标准、降低投资规模、简化报批手续,通过镇政府的前期资金支持,建设简易农民公寓是解决目前我镇群众住房问题的一条出路。



提案者 温志均
部门答复

市规划局:
东规议函[2017]7号

关于报送东莞市十三届政协一次会议提案第20170395号会办意见的函

市发改局:
对于东莞市十三届政协一次会议第20170395号提案,温志均代表提出的”关于推动企石镇简易农民公寓建设的建议”,我局的会办意见如下:
      一.温志均代表反映,我市2015年出台的《东莞市农民住房管理暂行办法》中关于农民公寓建设,对于企石镇存在投资标准过高,投资规模过大的难处,建议企石镇建设简易农民公寓,对此我局表示赞同。《东莞市农民住房管理暂行办法》也明确提出,农民公寓建设应在群众有意愿、集体经济力量雄厚的村(社区)实行,其建设规模原则上应达到居住组团的规模,及达到不少于300户或1000人的标准,如因自然地形、人口数量、经济实力、实际需求等限制,确需适当降低规模的,由当地镇人民政府(街道办事处)在确保土地节约集约利用、兼顾长远住房保障、符合相关规划的前提下研究决定。
      二、关于农民公寓建设报批手续的问题:
 根据城乡规划法和广东省规划条例确定的,农民公寓项目在进行建设前,应到我局申请办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2015年7月我局实施规划行政审批改革方案以后,各业务的办理程序与申报所需要的材料已进一步精简和标准化,具体要求可到东莞市城乡规划局局办事窗口或东莞市城乡规划局网站查询。
    特此函达

 

企石镇:
温志均委员:
  您提出《关于推动企石镇简易农民公寓建设的建议》的提案收悉。现将我镇意见回复如下。
  近几年来,我镇以博夏、铁岗两村为试点着力推进简易农民公寓建设。但是在推进过程中,遇到不少梗阻。因为按照现行的《东莞市农民住房管理暂行办法》,农民购买农民公寓必须交回原有宅基地,而绝大部分农民不愿意交回宅基地。同时要求村集体经济力量雄厚,能有现金支付的自有资金不少于总建设资金的20%。但是我镇博夏、铁岗等村是经济欠发达村,是典型的吃饭财政,无法筹积前期启动经费。如由政府出资,则不符合相关财政规定。为此,我镇正在探讨采取联户建房方式解决农民住房难问题,以田字形四户联拼,每户占地90平方米,每户建房四层,10套40户一排。目前此方案正以“一事一议”形式申请市政府批准。

 

市委政研室:
对市政协十三届一次会议提案第20170225号、20170395号的回复
  石排镇政协小组、温志均委员:
  您们提交的政协提案已收悉。首先,非常感谢您们对我市农民住房工作的关心和支持,您们提出关于放宽农民公寓建设条件限制的提案、关于推动企石镇简易农民公寓建设的建议具有很强的针对性和指导性。现就有关问题答复如下:
  农民住房问题是关系农民切身利益和农村和谐稳定的重要工作。关于建议中提出农民公寓建设条件、门槛过高的问题,主要考虑是,经过前期调研,我们发现当前农民公寓建设存在以下问题:一是目前农民公寓超前建设情况普遍存在,一些村集体借债建房,加大了村集体经济可持续发展的风险;二是农民公寓建设成为变相分红的一种方式,农村集体承受较重的经济负担;三是在已建农民公寓中,相当部分村民对于农民公寓并非出于居住的刚性需求,而是投资性需求,亟需分类处理;四是农民公寓建设普遍利用新增用地,旧村回收难以落实,建新拆旧比较困难,土地资源消耗严重。因此,针对上述这些问题,为确保农村集体可持续发展,《农民住房管理暂行办法》提出,农民公寓建设应坚持量力而行、集约用地原则,实行严格的农民公寓建设条件准入,从资金来源、供地方式、审批流程、建设标准等方面明确农民公寓建设门槛,防止变相分红、超前分配。
  除此之外,为更好满足欠发达镇村农民公寓建设的现实需要,《暂行办法》提出可通过联户建房等方式,多渠道解决农民住房困难问题。同时,考虑到欠发达镇村建设农民公寓难以满足相关申报条件的实际,《暂行办法》对不完全满足申报条件的情况给予了特殊安排,其中第二十七条规定“不完全符合第二十五条、第二十六条所列条件,但确有需要建设农民公寓的,经当地镇人民政府(街道办事处)审核同意后,由镇人民政府(街道办事处)上报市政府按‘一事一议’原则审定后实施”。
  下来,我室将配合市发改局、市国土局、住建局、房管局等部门,通过完善有关实施细则、加大宣传力度、强化业务培训等方式,进一步明晰申报流程、操作细则等,确保相关工作顺利推进。
  再次感谢您们为我市经济社会发展的建言献策,我们将以此为鞭策,不断完善各项政策,推动政策更好落地,服务经济社会发展。

 

企石镇:
对东莞市政协第十三届一次会议第20170395号提案的答复
  温志均委员:
  您提出《关于推动企石镇简易农民公寓建设的建议》的提案收悉。现将我镇意见回复如下。
  近几年来,我镇以博夏、铁岗两村为试点着力推进简易农民公寓建设。但是在推进过程中,遇到不少梗阻。因为按照现行的《东莞市农民住房管理暂行办法》,农民购买农民公寓必须交回原有宅基地,而绝大部分农民不愿意交回宅基地。同时要求村集体经济力量雄厚,能有现金支付的自有资金不少于总建设资金的20%。但是我镇博夏、铁岗等村是经济欠发达村,是典型的吃饭财政,无法筹积前期启动经费。如由政府出资,则不符合相关财政规定。为此,我镇正在探讨采取联户建房方式解决农民住房难问题,以田字形四户联拼,每户占地90平方米,每户建房四层,10套40户一排。目前此方案正以“一事一议”形式申请市政府批准。

 

市规划局:
东莞市城乡规划局
(B):类
东规议函〔2017〕7号

对东莞市政协第十三届一次会议
第20170395号提案的答复

温志均委员:
您提出的东莞市十三届政协一次会议第20170395号提案《关于推动企石镇简易农民公寓建设的建议》收悉。经认真研究,我局的分办意见如下:
      一.提案中反映,我市2015年出台的《东莞市农民住房管理暂行办法》中关于农民公寓建设,对于企石镇存在投资标准过高,投资规模过大的难处,建议企石镇建设简易农民公寓,对此我局表示赞同。《东莞市农民住房管理暂行办法》也明确提出,农民公寓建设应在群众有意愿、集体经济力量雄厚的村(社区)实行,其建设规模原则上应达到居住组团的规模,及达到不少于300户或1000人的标准,如因自然地形、人口数量、经济实力、实际需求等限制,确需适当降低规模的,由当地镇人民政府(街道办事处)在确保土地节约集约利用、兼顾长远住房保障、符合相关规划的前提下研究决定。
      二、关于农民公寓建设报批手续的问题:根据城乡规划法和广东省规划条例确定的,农民公寓项目在进行建设前,应到我局申请办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2015年7月我局实施规划行政审批改革方案以后,各业务的办理程序与申报所需要的材料已进一步精简和标准化,具体要求可到东莞市城乡规划局局办事窗口或东莞市城乡规划局网站查询。

 

发展和改革局:
东发改投资函〔2017〕87号
                                                              签发人:吴楚焕
                                                                     (B)类
  
      关于对东莞市政协第十三届一次会议第20170395号提案的答复

尊敬的温志均委员:
  您在市政协十三届一次会议上提出的第20170395号提案《关于推动企石镇简易农民公寓建设的建议》收悉。首先十分感谢您对我市农民公寓建设的关心和关注。《提案》分析了我市企石镇农民公寓建设的必要性,指出了按照2015年出台的《东莞市农民住房管理暂行办法》(下文简称“《暂行办法》”)标准建设农民公寓对于企石镇来说存在“投资标准过高、投资规模过大、政策报批手续过于严格及繁琐” 三个难处,并提出了“在推进欠发达镇区的农民公寓建设上,降低投资标准、降低投资规模、简化报批手续,通过镇政府的前期资金支持,建设简易农民公寓”等针对性的意见和建议,值得我们在工作中借鉴。现针对您所提建议,根据我局职能进行了研究,答复如下:
  一、关于降低投资标准方面
  根据《暂行办法》第三十条关于农民公寓建设标准规定:“严格控制建设标准。以村(社区)为单位,农民公寓的人均用地面积不应大于30平方米、人均建筑面积不应大于60平方米,规划的户数规模不应超出签订家庭调整协议后的拟购房并承诺出资总户数的10%,做到一户一宅。”此处规定的是农民公寓的人均用地面积和人均建筑面积的上限,没有规定下限,如村(社区)认为30/60平方米的建设标准过高,可根据实际需要调低建设标准。
  二、关于降低投资规模方面
  根据《暂行办法》第二十九条关于农民公寓建设规模规定:“农民公寓建设原则上应达到居住组团的规模,即达到不少于300户或1000人的标准。如因自然地形、人口数量、经济实力、实际需求等限制,确需适当减低规模的,由当地镇人民政府(街道办事处)在确保土地节约集约利用、兼顾长远住房保障、符合相关规划的前提下研究决定。”按此规定,如村(社区)认为需减低规模,可提请当地镇人民政府(街道办事处)研究决定。
  三、关于简化报批手续方面
  农民公寓建设不同于一般的房地产项目建设。为落实《广东省国土资源厅、广东省住房和城乡建设厅关于切实遏制和坚决查处违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(粤国土资执法电〔2014〕26号)提出的“借新农村建设、农民公寓等名义,虽经依法批准使用集体土地建设房屋,但建成后销售或长期租赁给不符合建房条件的本村村民、非本村村民或城镇居民的”,属于“小产权房”范围,须切实遏制和坚决查处,以及坚持“一户一宅”原则、防止出现超前建设、负债建设等问题,由中共东莞市委政策研究室牵头起草了《暂行办法》,经公开征求社会各界意见和建议后于2015年6月19日由市政府印发,国土、住建、房管部门负责对暂行办法的具体应用问题进行解释。暂行办法自公布之日起施行,有效期2年。如后续需对《暂行办法》作出修订调整,可向相关部门提出简化报批手续建议。
  四、关于通过镇政府的前期资金支持方面
  农民公寓与住房保障是互相独立的两个体系,农民公寓政策实质上是农村宅基地政策在新时期体现出来的一种新形式,与土地承包经营权一样,属于广大农民依法享有的一种基本权益。住房保障政策属救助性质,是对困难群体的一种帮扶政策。农民公寓政策是通过村(居)委会、农民自行组织筹资建设农民公寓实现的;住房保障可提供房屋修葺、租赁补贴、实物配租、租金核减等多种方式供住房困难家庭选择,由市、镇两级住房保障部门组织实施,所需资金来源于财政的住房保障专项资金。农民公寓政策是普惠性政策,所有具备农民身份的人员都有权享受。住房保障政策仅适用于城乡低收入住房困难群体,根据审批程序,对申请住房保障待遇的保障户,需要严格核查家庭收入、资产、自有房产等信息,并实行市、镇、村、组四级公示,可有效保证同一家庭不能违规同时享受农民公寓和住房保障待遇。因此,镇政府资金应用于住房保障建设方面。
  专此回复

 

国土局:
东莞市国土资源局
东国土资函〔2017〕1531号

对东莞市政协第十三届一次会议
第20170395号提案的答复

温志均委员:
您提出的“关于推动企石镇简易农民公寓建设的建议”提案收悉。现我局答复如下:
对于该提案中所述的关于农民公寓建设的重要意义我局非常赞同。农民公寓的建设涉及到市发改、规划等多个行政部门,作为其中土地管理的部门我局严格执行市政府的政策。
关于农民公寓建设审批方面,我局有以下建议:
      一、建议企石镇结合镇内可用建设用地规模、经济发展水平等统筹考虑镇内住房难问题,考虑统一建设农民公寓,为避免单一村集体负债过重,避免镇内各村或村民之间因心理不平衡引发上访等问题。
      二、建议通过治理“空心村”、整理闲置宅基地和空置住宅、清退“一户多宅”等方式挖掘存量土地资源,优先使用存量建设用地建设村民住房。
      三、解决住房问题应严格遵循国家、省、市关于农村宅基地使用管理的相关规定,坚持“一户一宅”的基本原则,凡申请新建农村住房的,必须交回原有的旧宅基地,做到“建新拆旧”。
四、在推进欠发达镇区的农民公寓建设上,降低投资标准、降低投资规模、简化报批手续,能否调整建设农民公寓的政策,具体意见以市人民政府为准。
特此回复。

 

住建局:
对东莞市政协第十三届一次会议  第20170395号提案的答复
  温志均委员:
  您提出的关于《关于推动企石镇简易农民公寓建设的建议》的提案收悉。现答复如下:
  一、提案切合实际,关注民生工程,从投资标准、投资规模、报批手续三个方面反映了农民公寓建设所面临的实际难题,同时也提出了宝贵的意见。我局高度关注,按职责积极做好农民住房有关工作。
  二、为加强本市农民住房管理,合理改善农民居住条件,引导农民住房集约、节约利用土地资源,促进我市新型城镇化健康发展,2015年市政府发布了《关于印发<东莞市农民住房管理暂行办法>的通知》(东府〔2015〕49号),明确了农民公寓的申请条件:(一)所选建设地块应符合土地利用总体规划、城镇总体规划和片区控制性详细规划;(二)已制定建设及配售方案并经农村(社区)集体经济组织成员大会审议通过;(三)已于村民签订拆迁补偿协议、房屋分配协议及家庭调整协议;(四)农村(社区)集体能以现金支付的自由资金不少于总建设资金的20%。农民公寓建设经当地镇人民政府(街道办事处)审核同意后,由市发改局组织市国土局、市住建局、市规划局、市公安局、市农业局、市农贸等单位会审通过后报人民政府审定,市人民政府同意后,由市发改局按规定办理立项手续。不完全符合相关申请条件,但确有需要建设农民公寓的,可由镇人民政府(街道办事处)上报市政府按“一事一议”原则审定后实施。
  鉴于《中华人民共和国建筑法》(国主席令第46号)第八条已明确,申领施工许可证的必备条件包括:已经办理该建筑工程用地批准手续;在城市规划区的建筑工程,已经取得规划许可证;建设资金已经落实等。因此,待农民公寓项目国土、规划、资金等前期手续完善后,建议由市政府明确可参照市重大项目政策开展建设工作,我局积极配合加快相关报建手续的办理。
  三、针对提案提及的“政策不允许新建私人房屋”的问题。根据《关于印发<东莞市农民住房管理暂行办法>的通知》(东府〔2015〕49号),农民住房形式除了农民公寓外,另设有拆迁安置房、农民安居房、保障性住房。其中,农民安居房包含了在农村宅基地上改建、扩建、翻建、异地重建的个人建房;自主联合、共同出资建设的联户建房;统筹房源解决农民住房需求的解困房。若满足相关申请条件,可以上述形式建设农民安居房。

 


办理单位 市委政研室,国土局,住建局,企石镇,发展和改革局,市规划局
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