案由:(20170389)关于尽快解决出让土地使用权历史遗留问题,确保不动产权登记工作顺畅开展的建议

内    容:

  2016年第四季度东莞市全面开始不动产权登记的实施工作,这是贯彻国家不动产登记政策的重大举措,意义深远。

  在开展该项工作的过程中,存在一些急需解决的问题,主要是部分土地证用地红线相互重叠,导致项目地块总面积与土地证数字相符,但出现部分建筑物没有在用地红线范围内的情况。出现该问题据了解存在以下原因:(1)过去国土与规划部门使用不同坐标系(如北京坐标系、珠江坐标系等)造成差异。(2)出现用地红线问题与较多的土地证大多是十多年前甚至二十年前办理的,当时用地测量技术相对较为落后,缺少现在先进技术和手段,故出现偏差情况。

  综上原因,在不动产登记过程中,出现该用地红线问题实际上是历史遗留问题。这些房地产开发项目在国土转让、规划报建、工程施工、竣工验收及房产确权等手续是按照规定办理的、手续是完善的。现只是因用地红线历史遗留问题导致不能办证,同时连已办理房产证在内的二手交易也受此影响导致不能办理不动产权证的情况,受影响的业主情绪较大,意见强烈。


建    议:

  一、市政府应重视解决该问题,尽快组织规划、国土、建设、房产等部门召开联合办公会议,研究制定解决方案。

  二、建议对已完工多年而且各项手续完备的楼盘,本着尊重历史的态度,给予优先解决,以平息业主的意见。

  以上问题,牵涉开发楼盘项目较多,也关系到不动产权证登记工作顺利开展,同时也关系到已购房业主的切身利益,恳盼市政府接纳本建议。



提案者 侯庆虎
部门答复

市规划局:
东规议函[2017]13号

关于报送东莞市十三届政协一次会议提案第20170389号会办意见的函

市房管局:
      市十三届政协一次会议提案第20170389号《关于尽快解决出让土地使用权历史遗留问题,确保不动产权登记工作顺畅开展的建议》收悉。经认真研究,我局提出会办意见如下:
      对于在不动产登记中出现的各种历史遗留问题,建议待市政府回复贵局《关于妥善解决不动产登记若干历史问题的请示》的处理意见后,我局按工作职能积极配合实施。

 

住建局:
关于报送东莞市政协第十三届一次会议第20170389号提案会办意见的函
  市房管局:
  东莞市政协第十三届一次会议第20170389号提案《关于尽快解决出让土地使用权历史遗留问题,确保不动产权登记工作顺畅开展的建议》收悉。根据该提案提出的建议,结合我局工作实际,现回复意见如下:
  根据《关于印发<东莞市已建房屋补办产权手续总体方案>的通知》(东府〔2009〕41号)精神,房地产开发项目不属市补办政策适用范围。房地产项目到我局办理施工许可、竣工验收备案手续均须手续完备。提案人的其他建议以相关部门回复意见为准。

 

国土局:
东莞市国土资源局
东国土资函〔2017〕1263号

关于东莞市政协第十三届一次会议
第20170389号提案的意见

东莞市房产管理局:
      侯庆虎委员提出的“关于尽快解决出让土地使用权历史遗留问题,确保不动产权登记工作顺畅开展的建议”提案已收悉。现我局意见如下:
我市于2016年6月30日实施不动产统一登记以来,经各部门共同努力,统一登记工作取得阶段性成果。但是,由于我市在城市建设早期大胆下放管理权限,对法律规定执行得不够严格,产生了大量历史遗留问题;同时,我市又属于典型的“房、地分设”地区,在相应的历史时期,各部门执行各自上级部门的政策,对项目建设的土地、规划、报建、登记等环节没有较好的衔接,导致大量互相矛盾的登记事项,历史包袱较重。
      我局已对提案所述历史遗留问题进行调查梳理,并分类别、分步骤提出解决意见专题请示市政府,待市政府批准后遵照实施。
      特此回复。

 

房管局:
广东省东莞市房产管理局
东房函[2017]173号
关于东莞市第十三届一次会议
第20170389号提案的答复
侯庆虎委员:
      你提出的《关于尽快解决出让土地使用权历史遗留问题,确保不动产登记工作顺畅开展的建议》的提案收悉,感谢你给我们的工作提出意见和建议。经认真研究,答复如下:
      我市于2016年6月30日实施不动产统一登记以来,经各部门共同努力,统一登记工作取得了阶段性成果。但是,由于我市在城市建设早期大胆下放管理权限,对法律法规执行得不够严格,产生了大量历史遗留问题;同时,我市又属于典型的“房、地分设”地区,在相应的历史时期,各部门执行各自上级部门的政策,对项目建设的土地、规划、报建、登记等环节没有较好的衔接,导致大量互相矛盾的登记事项,历史包袱较重。
       一、关于提案中反映的“部分土地证用地红线相互重叠的问题”
       因早期国土部门、规划部门所使用的坐标系不同,管理手段、测量技术有限,造成了一定的测量偏差。针对这种问题,可以按照以下不同情况分别处理:
      (一)属于测量误差范围内的情形
      根据《地籍调查规程》(TD/T1001-2012),结合我市实际情况,经调查核实,宗地权属清晰无争议、不涉及到所有权变化且用地具体尺寸与原批准范围的形状基本保持一致的前提下,对符合以下条件之一的用地,可直接申请登记发证。
      1、原登记(批准)资料有界址点坐标,实地已建设且实地偏移在允许误差范围内的宗地;
      2、原登记(批准)资料没有界址点及实地测量坐标,只是在图纸上标有坐标,由权利人按照图纸范围自行建设,且实地偏移在允许误差范围内的宗地;
      3、用地面积变化(增加或减少)在允许误差范围内的宗地;
     (二)测绘错误导致登记错误的情形
      因原测绘单位对坐标转换错误或坐标(面积)计算错误导致土地登记错误的,在经调查后确认现宗地使用权属清晰无争议、不涉及到所有权变化及用地具体尺寸与原批准范围的形状基本保持一致的前提下,按现状范围申请土地使用权登记。
      二、关于超出用地范围的问题
      对于用地者未按照原登记(批准)范围使用土地导致界址范围不一致的,属非商品房项目或商品房项目暂未预售、确权的,需依法申请完善用地(调整)审批手续后,凭用地批准文件申请土地使用权登记;属商品房项目并已确权的,我局本着维护群众权益,登记权利和完善手续并行原则,对此类问题进行调查梳理,并分类别、分步骤提出解决意见专题请示市政府,待市政府批准后遵照实施。


办理单位 房管局,市规划局,国土局,住建局
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