内    容：

　　前期，根据政府工作安排，东莞市推进了不动产登记职责调整，围绕不动产抵押登记，市国土局和市房管局进行了职能整合。从整合以后不动产抵押登记整体运作情况来看，建议进一步改进不动产抵押工作，以更加有效地支持实体经济盘活资产、融资增产，释放经济活力。

　　从银行端的操作和得到的客户反馈信息来看，目前不动产抵押登记工作主要存在以下几个问题：

　　一是集体土地及地上建筑物暂停办理抵押登记。不动产统一登记实施后，登记机构目前已暂停办理集体土地及地上建筑物的抵押登记，受此影响，一方面，企业尤其是村镇经济实体大受影响，一些大型重点投资项目及村镇企业转型升级、增资增产，由于没有合适的抵押物，银行无法满足其资金需求；另一方面，对于银行而言，前期集体土地及地上建筑物已经办理抵押登记的，面临无法转贷和债权悬空的授信风险，不利于金融稳定。

　　二是不动产价值要求申请人必须提交评估报告。在现行管理办法中，不动产登记机构要求申请人必须提交地价评估报告，以便于对抵押金额进行监管。对于申请人而言，不动产评估程序繁琐、费用较高，不仅增加抵押登记成本，而且将较长时间影响抵押登记工作效率。而且，由于不动产价值受市场影响较大，而抵押担保本身属于自担风险的市场行为，登记机构的职责应该是仅审查抵押金额是否超过约定抵押价值，而不应该是对抵押物价值进行审查和干预。

　　三是不允许办理二次（多次）抵押。考虑到保持金融秩序的稳定，目前，抵押登记部门对同一宗土地仅允许设立一个抵押权（且不允许二次或多次抵押），对同一宗土地上的多个不同建筑物，也仅允许在一个银行办理抵押。但之前抵押登记部门则可以允许同一宗土地上的多个建筑物上设立多个抵押权，且抵押次数不受限制。由此产生的问题，一方面是不利于发挥不动产的最大效益，另一方面是前期已办理抵押手续的不动产所有人在银行续贷、转贷时会遇到难题。

　　四是不动产抵押工作流程长、审批时限长。据企业和个人客户反应，实施新的不动产登记制度后，办理不动产抵押登记所需涉及到的职能部门较多，流程较之前繁琐，所需审批时限长。例如一笔房产交易，“注销抵押”10个工作日、“过户出新房产证”30个工作日、“出证到档案回来”20个工作日，“办理抵押出他项权证”30个工作日，即使无缝对接也需要90个工作日，耗时相对较长。而经了解珠三角城市（例如广州、深圳、惠州、中山等城市）的各个环节服务时效大多在10个工作日内。

建    议：

　　一、允许已流转的集体土地抵押登记。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省政府第100号令）明文允许办理集体土地抵押，也符合国家推动集体土地入市的政策趋势。所以，我们建议，东莞争取再次拿到国家农村集体经营性用地的试点资格，允许原来已经办理抵押登记的集体土地办理抵押登记的续期，以保持银行的受押权益，保障抵押登记人的正常经营和正常征信。

　　二、取消申请人必须提交不动产价值评估报告的要求。根据《物权法》相关规定，建议对于不动产抵押登记时的不动产抵押价值，由当事双方协商确定，登记机构不再收取抵押物评估报告。

　　三、允许办理二次（多次）抵押。根据《担保法》《物权法》相关规定，统一不动产抵押登记的规则，在抵押各方同意且不超出抵押双方约定的不动产总价值的前提下，同一宗土地可以办理二次（多次）抵押，同一宗土地上不同的建筑物可分别用于不同的抵押权。

　　四、进一步提高抵押登记审批效率。目前的不动产登记主要由各镇街不动产登记中心收件后再统一送至市不动产登记中心办理，造成市机构工作量大，耗时较长，建议按照行政片区划分设置多个办理机构，减轻市机构工作量，提高办理效率。另外，目前不动产登记在受理后，市民无法查询相关办理进度，不动产抵押登记后，如要对抵押物进行状态查询，也只能前往不动产登记机构进行查询，无法即时了解抵押物状态。建议不动产登记机构建立网络查询系统及手机APP，方便市民随时查询办理进度及抵押物状态，也有利于减轻不动产登记工作人员的工作量。

国土局:
东莞市房产管理局：
      冯伯仲委员提出的“关于进一步改进不动产抵押工作，释放经济活力的提案”已收悉。现我局意见如下：
      一、针对集体土地及地上建筑物抵押登记的问题，根据《土地管理法》《物权法》和《担保法》的相关规定，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地除农村住房（宅基地）以外的房屋和土地，只有乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可以抵押。我市开展不动产统一登记业务之前，你局在办理抵押时主要执行《房地产管理法》，没有执行集体土地上抵押限制相关规定，因此直接为集体土地上的建筑物办理抵押登记，这样的做法与上位法存在一定冲突。统一登记后市房管局已暂停办理此类不动产抵押登记。
      二、关于评估报告的问题，根据《物权法》第十三条第一项的规定，不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，目前，当事人申请抵押登记时不需要提供评估报告，抵押物价值由抵押双方当事人协商确定，登记机构仅按照《担保法》第三十五条的规定审查抵押金额是否超过双方约定的抵押物价值。金融机构、债权人需自行控制和把握贷款及经营风险，应当明确不动产抵押只是授信担保条件之一，是债权的第二还款来源，应注重对债务人还款能力的分析和把握，自我预防“抵值高押”的不良情况。
      三、关于二次（多次）抵押的问题，统一登记前，以保障金融秩序稳定为考虑因素，我局对同一宗土地仅允许设立一个抵押权，不允许二次（多次）抵押；你局则允许同一建筑物上设立多个抵押权，抵押次数不受限制。现在实行统一登记后，我局与你局已专题请示市政府，按照《物权法》《担保法》的相关规定，在抵押各方同意、不超出抵押双方约定的不动产总价值的前提下，允许不动产二次（多次）抵押。但是同一宗地上不同的建筑物分别抵押不符合《不动产登记暂行条例实施细则》关于不动产登记单元“权属界线封闭且具有独立使用价值的空间的要求”。
      四、关于机构设置请向市编办反映，不动产登记进度查询功能和登记状态查询属不动产登记系统的功能，以你局意见为准。
      五、对相关建议的回应，统一登记后，我局与你局结合我市当前不动产登记职责整合，我们围绕强化金融扶持，有效支持实业的目标，对不动产抵押登记（下简称“抵押登记”）审查方式、适用范围、抵押次数、抵押物价值确认、地上建筑物合法性审查、集体土地及地上建筑物抵押登记、划拨土地及地上建筑物抵押登记等七方面问题进行了认真研究并提出了改革方向专题请示市政府。待市政府批准后遵照实施。
      特此回复。

房管局:
冯伯仲委员：
      您的提案《关于进一步改进不动产抵押工作，释放经济活力的提案》收悉。感谢您对我市不动产抵押登记工作的关注与支持。经认真研究，答复如下：
      一、针对集体土地及地上建筑物抵押登记的问题。根据《土地管理法》《物权法》和《担保法》的相关规定，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地除农村住房（宅基地）以外的房屋和土地，只有乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可以抵押。我市开展不动产统一登记业务之前，我局在办理抵押时主要执行《房地产管理法》，没有执行集体土地上抵押限制相关规定，因此直接为集体土地上的建筑物办理抵押登记，这样的做法与上位法存在一定冲突。统一登记后我局已暂停办理此类不动产抵押登记。
      二、关于评估报告的问题。根据《物权法》第十三条第一项的规定，不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，目前，当事人申请抵押登记时不需要提供评估报告，抵押物价值由抵押双方当事人协商确定，登记机构仅按照《担保法》第三十五条的规定审查抵押金额是否超过双方约定的抵押物价值。金融机构、债权人需自行控制和把握贷款及经营风险，应当明确不动产抵押只是授信担保条件之一，是债权的第二还款来源，应注重对债务人还款能力的分析和把握，自我预防“抵值高押”的不良情况。
       三、关于二次（多次）抵押的问题。统一登记前，以保障金融秩序稳定为考虑因素，市国土局对同一宗土地仅允许设立一个抵押权，不允许二次（多次）抵押；市房管局则允许同一建筑物上设立多个抵押权，抵押次数不受限制。现在实行统一登记后，我局与市国土局已专题请示市政府，按照《物权法》《担保法》的相关规定，在抵押各方同意、不超出抵押双方约定的不动产总价值的前提下，允许不动产二次（多次）抵押。但是同一宗地上不同的建筑物分别抵押不符合《不动产登记暂行条例实施细则》关于不动产登记单元“权属界线封闭且具有独立使用价值的空间的要求”。
      四、关于建议一、建议二、建议三的情况说明。今年初，市国土局、房管局联合向市政府提交了《关于改进不动产抵押登记工作的请示》的报告，提请市政府支持，从不动产抵押登记审查方式、适用范围、抵押次数、抵押物价值确认、地上建筑物合法性审查、集体土地及地上建筑物抵押登记及划拨土地及地上建筑物抵押登记等七个方面问题进行改革。其中第五项请示事项就是提案“建议一、区别对待集体土地流转抵押登记的建议”的内容。第四项请示事项就是提案“建议二、取消申请人必须提交不动产价值评估报告的要求”的内容。第三项请示事项就是提案“建议三、允许办理二次（多次）抵押”的内容。目前，针对我们的请示报告，市政府已经征求完相关部门意见并召开第一次协调会，待市政府批准后遵照实施。
      五、关于建议四的情况说明。
      目前，为提高抵押登记的办事效率，我局正积极采取措施：一是通过内部调整和公开招聘，补充审批人员；二是完善业务系统，不断提高不动产信息化建设；三是机器换人，引入机器人打证；四是优化办事流程，促进服务效率双提升。其中您建议“按照行政片区划分设置多个办理机构，减轻市机构工作量，提高办理效率”，目前松山湖（生态园）不动产登记中心经授权，承担辖区内所有抵押登记的审批；其他镇街负责受理和初审、市不动产登记中心负责复审和终审。按照行政片区划分设置多个办理机构，涉及编制、人员等复杂问题，我们将开展调查研究。您建议“建立网络查询系统及手机APP，方便市民随时查询办理进度及抵押物状态”，多年前我们已经在东莞市房产管理局公众信息网上建立有查询系统及开通手机短信通知，方便群众随时知晓办理进度。
      再次感谢你对我们工作的关注。