内    容：

　　随着城市经济建设进程的逐步加快，土地资源供需矛盾日益突出，可供开发土地日渐稀缺，已成为掣肘城市经济可持续发展的关键因素。在此情况下，广东省作为集约节约建设用地示范省，于2009年正式推出“三旧”改造政策（旧城镇、旧厂房、旧村庄改造），并将东莞市列为“三旧”改造试点城市。为积极响应省委、省政府号召，我市自 2010年全面启动“三旧改造”工程，并一直践行着以工改商、工改住、工改工的办法盘活存量土地资源，已累计完成土地改造1.59万亩（旧厂9123亩、旧村5016亩、旧城1739亩），正在推动改造2.4万亩，拉动了社会固定资产投资，缓解了土地资源紧张，促进了实体经济的发展。

　　虽然我市“三旧”改造通过工改商、工改住、工改工的办法实现了利好，提高了土地的空间使用率，但是我市在实行“三旧改造”过程中仍存在着一些问题，应引起我们的警觉。一是我市在盘活存量土地的改造过程中，“三旧”改造用地用于工改商、工改住项目比例偏高，商品住宅大幅开发，工改工项目用地比例则相对较低，实施进展较为缓慢。诚然“工改商”、“工改住”的实施在一定程度上促进了东莞市经济的发展，实现了土地的更新利用，但也在另一层面上导致了房价一直居高不下，库存商品住房量大，出现供大于求的现象；而更为重要的是东莞市作为制造业大市，制造业是我市发展的基础。我市正加快制造业转型升级，且我市工业厂房数量繁多，目前的工业产业园区的分布多呈现原址改造建设，按原有建筑物分割利用的局面。少出现出前店后厂的格局，园区外围紧邻商铺，后方紧接着就是工业厂房的局面。实施“工改工”项目进行产业升级，就是为了体现前店后厂，制造业和工业贸易紧密结合，提升制造业的升级，保留制造业人群，更能够有效地刺激并带动区域消费。因此，在我市用地改造中重点偏向“工改工”项目更符合“工改工”城市化、工业化与产业结构相结合的特点，更加具有现实针对性，更符合东莞市制造业大城的特点和需求，满足多个权利主体的需求。

　　为进一步加强“三旧”改造政策工改工项目的实施，坚持以工业立市，促进制造业转型升级，应从多方面实施“工改工”项目。

建    议：

　　第一，盘活存量用地，最大限度地利用土地资源，提高工业用地的容积率。

　　参照《深圳市城市更新办法》做法，建议对于不改变原有工业用途的厂房、园区的改建，在原有合法建筑面积内的部分减免或无需补

　　偿地价，对于增加的建筑面积按照在公告基准地价标准以下折扣收费，减轻“工改工”项目的改造成本。对于工改商、工改住项目则严格控制其容积率并要求在公告基准地价标准上补缴土地补偿费。鉴于我市产业用地容积率控制值平均在2.0左右，借鉴深圳市龙岗区工业区改造升级政策：新型产业用地容积率上限可达6.0。建议我市可以调高“工改工”项目用地的容积率上限，可达6.0以上，或者更高,扩大“工改工”项目中商业面积比例，在符合相关技术规范下应允许通过拆除重建、综合整治、加层、开发地下空间等措施扩大空间利用范围，提高容积率。

　　第二，降低工改工项目的准入门槛，简化办事流程，公开项目申报的手续和流程，缩短审批通过的时间，简政放权，赋予中心镇区审批权。

　　我市工改工项目的真正落实执行尚存在报批报建执行环节中手续繁杂，通过审批花费的时间成本大，很多项目往往在审批报建的环节中就以各种理由被拒之门外。建议凡符合规划实施需要的，应不分占地面积大小均可纳入工改工项目实施范围内。

　　同时，借鉴《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》及深圳市工改工项目政策的其他具体做法，建议中心镇区建立专门的项目用地服务平台，负责我市项目用地审批手续，政策的公开透明化，收集项目用地信息，发布项目用地招投信息，督促相关部门严格按照公开流程走程序；建议采取多项事项合并处理，即中心镇区的项目服务平台一个窗口服务，如改造方案信息资格审查与报批环节合并、事权下放等措施简化审批手续，更高效地通过政府审批，做到中心镇区审批，市级备案。

　　第三，鼓励原大型工业园区进行工业用地就地转型，升级改造我市鼓励发展的工业产业园区，尽可能培养一批大型的合法的“工改工”工业园区。

　　借鉴《深圳市人民政府关于优化空间资源配置，促进产业转型升级的意见》的有益做法，建议支持原大型、落后的工业园区升级改造建设包含生产、研发、运营及其他配套设施的创新型产业用房，允许“工改工”项目商业面积合法流通，允许创新型产业用房权利人通过加层等技术方法提升容积率，优化使用空间。

　　第四，寻求集体经济组织或单个、多个土地权利人对工改工项目的支持，严控工改住，限制工改商。

　　因我市特殊的行政规划和地理规划：由市直接领导政区，中间不设县，镇区直接分布着一定数量的集体所有土地，建议政府主管部门对积极参与工改工项目的土地权利主体给予税收优惠，并可由政府引导帮忙引进投资合作主体，吸引产业项目入驻投资。从而有效地搞活村镇经济的发展，促进我市制造业的转型升级，巩固我市“以工业立市”的战略地位，也可以在一定程度上控制商品住宅的开发。

　　第五，相关政府主管部门可鼓励商住用地权利主体改变原有土地功能用途，引导权利主体或者其他投资主体进入工改工项目的建设运营。

　　借鉴《深圳市人民政府关于优化空间资源配置，促进产业转型升级的意见》的具体实施办法，建议相关主管部门建立工业楼宇分割转让机制以及以房招商、养商机制，鼓励新型产业用房主体通过租赁、购买、合作等方式实现满足生产以及配套设施需求，并对上述运营主体给予一定的税收优惠政策，以此吸引更多的开发商或其他民间投资主体投入到工改工项目的实施进程中，实现产业项目的可持续性投资。

　　同时，政府应对本市区或本镇区内的地块开展基础调查，对已申报通过的工改工项目进行定期监督排查，严厉打击利用工业用地违法违规开展商业服务，以工改工名义达到少交甚至不交税费、土地补偿款，谋取暴利的行为。

　　第六，参照深圳市龙岗区政策具体实施模式，建议在进行就地转型升级的周边严格控制商品住宅的开发，但可适当增加中小户型住宅、零售商业等配套功能，降低商业成本，促进商业的发展，满足园区周边就业人员日常的基本需求。

市规划局:
市三旧办:
      东莞市十三届政协一次会议提案《关于加强“三旧”改造工改工项目实施的建议》收悉。经研究，我局会办意见如下：
      对于推进“三旧”改造中“工改工”项目实施，我局积极支持，民盟市委会提出的加强“工改工”项目实施的建议，对于推动我市“工改工”有重大借鉴意义。我局将按工作职能，一如既往积极推动“工改工”项目实施，在涉及“工改工”项目的规划编制和调整、规划手续办理等方面积极配合。

住建局:
市三旧办：
　　东莞市政协第十三届一次会议第20170408号提案《关于加强“三旧”改造工改工项目实施的建议》收悉。根据该提案提出的第二条建议，我局提出会办意见如下：
　　一、关于简化办事流程问题
　　（一）“三旧”改造项目的建设前期手续采取并联审批方式
　　根据《关于印发<东莞市“三旧”改造项目建设前期手续并联审批实施方案（试行）>的通知》（东三旧办〔2011〕148号）规定，对单元规划、控制性详细规划和改造方案均已通过审批的项目，由市“三旧”办核发各部门的《东莞市“三旧”改造项目办事卡》，属市审批权限的相关审批事项一律采取并联审批方式办理。
　　我局在收到申报材料、市规划部门的初步设计方案批复、市地震局防震设防要求备案审查意见和市发改局的招标核准后，15个工作日内完成初步设计审查，5个工作日内完成施工图审查备案，2个工作日内完成保函备案。在收到改造主体提交的施工许可证（或报建证明）完整申报资料后，7个工作日内办结。
　　（二）简化建设报建流程，促进项目建设落地
　　1.推广规划建设并联审批制度
　　结合工作实际，我局在项目审批过程中大力推广实施承诺加备案制下的规划建设并联审批制度，具体包括：一是简化初步设计审查要求。只对初步设计是否达到设计编制深度以及是否符合设计规范进行审查，由企业自主承诺按规划设计要点编制初步设计文件。二是简化施工图审查备案要求。施工图审查备案环节仅对施工图设计文件是否经施工图审查机构依法依规审查合格，以及是否存在超过规划高度等指标进行备案。三是改革施工许可核发有关要求。施工许可环节以我局核发的施工图审查备案指标为施工许可证核发依据。对施工图审查备案指标不突破工程规划许可证指标的直接予以批准。
　　2.简化项目报建办事程序
　　（1）进一步简化施工许可办事程序。一是施工许可与施工安全措施备案实行并联审批。施工安全措施备案不再作为施工许可办理的前置条件，改为企业自主承诺，实现施工安全措施备案与施工许可由串联审批转变为并联审批。工程项目在正式开工前应到市安监站办理施工安全措施备案，办理通过方可进行施工，以确保施工安全。二是将施工许可变更事项全部纳入局办事窗口即到即办。对《建筑工程施工许可证》登记信息变更事项全部纳入办事窗口办理，由窗口按“件齐即办”的原则即到即办，大大加快企业办事时间，减少对企业现场施工进度的影响。
　　（2）进一步简化施工图审查备案事项。一是对重大项目施工图审查备案实行“零审批”。施工图审查机构对重大项目施工图设计文件审查合格后，采取企业自主承诺制，直接到办事窗口办理施工图审查备案，窗口按照“件齐即办”的原则即到即办，并打印施工图审查备案凭证。二是取消施工图审查备案后施工图纸加盖住建局审查备案章的环节，不再对施工图审查机构审查通过的图纸加盖审图备案章。
　　（3）简化初步设计审查事项。一是对重大项目初步设计审查实行“零审批”服务。重大项目初步设计审查全部采取专家会审方式，由住建局主持召开初步设计审查专家评审会，建设单位负责评审会具体工作，形成专家评审会议纪要，将重大项目初步设计审查时限从原来的7个工作日缩短至2个工作日，大大缩短企业办事时间。二是调整初步设计审查方式及审查会议程序。初步设计专家审查原则上全部调整为专家评审会议审查方式；审查会议现场由专家推选专家组长，专家组长负责主持评审，专家组成员对初步设计文件进行审查，现场形成专家审查意见及评审结论。三是缩减初步设计审查范围，社会投资的研发类项目不再纳入初步设计审查范围，促进研发类项目落地建设。四是取消初步设计审查变更事项，对涉及初步设计相关内容小的变更在后续施工图审查备案环节进行把关，对涉及整体规划较大调整的项目则应重新办理初步设计审查。
　　（三）做好工改工项目的分割销售审批工作
　　根据《关于印发<东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法>的通知》（东府办〔2015〕129号）第五章规定，积极配合推进产业转型升级改造工作，对符合“三旧”改造工改工项目分割销售条件的项目，加快办理预售许可相关手续。
　　二、关于简政放权、赋予中心镇区审批权问题
　　（一）扩大中心镇（园区）管理权限
　　为进一步推进我市简政强镇事权改革工作，“施工许可证的核发”“市属大中型建设工程项目初步设计审查”“房屋建筑工程和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案”“房屋建筑工程和市政基础设施工程（施工、监理）合同备案”等事项作为我局放权事项。
　　（二）调整松山湖、虎门港管委会园区工程项目监管事权
　　2015年我局将松山湖园区（含生态园园区）、虎门港港区范围（不含沙田镇区）的产业、研发项目（不含经营性项目）、市重大项目（含配套生活设施项目）、绿色通道项目监管事权全部下放，质量安全监督调整为一级监督。
　　（三）全面推广简政强镇改革工作
　　2017年经市委市政府同意，进一步深化简政强镇事权改革，在全市各镇（街道、园区）全面推开简政强镇改革工作。接下来，我局将根据工作要求，积极做好下放事权的交接指导工作。

国土局:
东莞市“三旧”改造领导小组办公室：
      民盟市委会提出的“关于加强‘三旧’改造工改工项目实施的建议”提案收悉。现我局意见如下：
      1、该提案中第一条关于“对于不改变原有工业用途的厂房、园区的改建，在原有合法建筑面积内的部分减免或无需补偿地价，对于增加的建筑面积按照在公告基准地价标准以下折扣收费，减轻‘工改工’项目的改造成本”的建议，《关于印发〈东莞市“三旧”改造实施细则（试行）〉的通知》（东府〔2009〕144号）第三十三条第（五）款规定：对现有工业用地改造后不改变原用途，提高土地利用率和增加容积率的，不再补缴土地出让金。
      2、该提案中第二条建议，现行的《关于印发〈东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法〉的通知》（东府办〔2015〕129号）已明确相关审批手续和流程；年内，贵办将开展产业类改造专项政策研究，修订产业类改造项目相关政策文件，具体意见以贵办意见为准。
      3、该提案中第三条至第六条建议关于“工改工”商业面积合法流通、通过加层等技术方法提升容积率、给予参与改造的土地权利主体税收优惠、工业楼宇分割转让、对已批项目定期监督排查、就地转型升级的周边严控商品住宅开发等建议，建议以住建、规划、房管、税务等部门意见为准。
      特此回复。

房管局:
政协提案《关于加强“三旧”改造工改共相关实施的建议》（第20170408号）收悉。针对来文建议第五点，根据我局职能，经研究，提出会办意见如下
　　对于建议中提出建立工业楼宇分割转让机制的问题，我局认为，由于目前我国上位法没有明确工业厂房能否进行产权分割销售及如何进行产权分割销售等问题，为了推进我市“三旧”改造产业类项目改造工作，市政府十分重视，已先后出台多项相关文件和措施： 2013年8月16日印发《关于印发〈东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法〉的通知》（东府办[2013]126号），2015年12月23日进行修订印发《关于印发〈东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法〉的通知》（东府办[2015]129号），2015年8月7日印发《关于印发〈东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法〉的通知》（东府办[2015]85号）及2016年1月6日印发《关于印发〈东莞市产业转型升级基地认定和管理实施办法〉的通知》（东府办[2016]2号），2016年12月2日印发《东莞市科研用地管理办法》（东府办[2016]109号）。这些政策文件对工业厂房分割销售的具体做法以及产权分割的登记办证工作都有明确的规定。
　　由于普通工业用地和商业用地的出让价相差巨大，如果不在准入制度和资格审查等限制政策方面加强管理，则极容易引发“工业地产化”，将对我市房地产市场（特别是办公楼和商铺等方面）造成较大冲击。对此，我局建议对工业厂房进行产权分割销售，必须做到规范管理，依法依规：第一，由市政府出台相关法律法规，对工业厂房分割销售进行规范管理，做到有法可依；第二，各有关部门进一步加强资格审查工作，在立项、国土、规划报建、竣工验收、预（销）售和产权登记等方面严格审查，做到层层把关。

三旧办:
民盟市委会：
　　东莞市政协第十三届一次会议提案《关于加强“三旧”改造工改工项目实施的建议》（第20170408号）收悉。对于您提出的建议，我办将会同国土局、规划局、住建局、房管局等部门认真研究，融入到正在开展的产业类改造政策专项研究中。结合我市现行政策文件和产业类改造的实际工作，现就相关问题答复如下：
　　一、关于工业用地容积率的问题
　　根据《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级若干意见》（东府办〔2015〕127号），在符合相关技术规范的前提下，工业、仓储用地的容积率不设上限。现有工业用地改造后不改变原用途，只提高容积率的，免交土地出让金和市级基础设施配套费。
　　同时，我市鼓励满足安全使用条件的工业建筑采取“三不变”、“五改变” 的方式实施改造。实施综合整治，完善道路、绿化、消防、电信、供电、供水、排污等基础设施，提升园区环境。
　　二、关于“工改工”项目准入门槛的问题
　　根据《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级若干意见》，我市鼓励旧厂房用地整合改造，发展产业类项目，促进产业转型升级。为避免随意、零散申报现象，《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》明确了“工改工”项目的准入，申报项目需属于产业准入目录范围内的项目，用地面积达到15亩及以上，且改造后容积率达到1.5及以上。
　　三、关于优化办事流程的问题
　　根据《广东省国土资源厅关于印发提升“三旧”改造水平促进节约集约用地工作实施方案的通知》（粤国土资三旧发〔2017〕3号）要求，年内将优化市级层面审批程序。“三旧”改造涉及的立项、规划、用地、建设等审批手续纳入并联审批，优化审批流程，简化报批材料，由各职能部门落实具体的并联审批实施细则。
　　四、关于鼓励权利主体参与“工改工”、“商改工”的建议
　　我市先后出台了《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》、《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》、《建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》等“三旧”改造配套政策文件，给予“工改工”项目最高额1000万元财政补助、高层工业大厦产权分割、免缴土地出让金和市级基础配套设施费、村自改返还50%报建费用、质监、安监提前介入、企业所得税三年分成等优惠政策，并制定了具体操作细则。同时，我市出台的扶持科技企业孵化器（加速器）、创意产业园、产业转型升级基地建设和镇村加快发展等一批优惠政策措施，对“工改工”起到很重要的促进作用。其中，《关于推动镇村集体经济转型升级加快发展的若干意见》对镇、村实施的“工改工”项目，除可享受“三旧”改造最高额1000万元的补助外，财政另外再安排最高额400万元的补助，村将旧工业区改造为高科技产业园、创意产业园、科技企业孵化器（加速器）的，另外可享受最高额300万元的租金补助。这些优惠政策都激发了社会投资的积极性。
　　而目前，我市“商改工”扶持政策尚空白，具有探讨的意义。这方面，我办将会同相关职能部门作进一步研究，适时调整和完善具体工作措施。
　　五、关于工业楼宇分割转让及配套设施的问题
　　近年来，我市出台了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》、《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》（东府办〔2015〕129号）、《东莞市产业转型升级基地认定和管理实施办法》（东府办〔2016〕2号）、《东莞市科研用地管理暂行办法》（东府办〔2016〕109号）、《实施重点企业规模与效益倍增计划行动方案》（东府办〔2017〕11号）等，均对工业、产业用房有不同程度的扶持和优惠政策，且对于符合规定条件的产业用房允许办理分割销售并办理产权证书。
　　同时，上述办法中，也分别对行政办公、生活服务设施等配套设施用房作了相应规定，可按一定比例进行规划建设，但不得分割出售、转让，只能自用、出租。
　　六、关于加强“工改工”项目监管的建议
　　目前，我市对产业类改造项目采取事前监管和事后监管相结合的监管措施。其中，事前监管要求各镇（街道）政府按照《东莞市商事登记制度改革实施方案》规定出具经营活动场所同意的文件前，应核查经营活动场所是否位于产业类项目改造范围内，使用和承租单位是规定的产业的从业单位。事后监管则包括每季度镇街实施工商登记清单核查和每半年市综合执法局实施项目抽查。
　　结合您的建议，为严厉打击利用工业用地违法违规开展商业服务、以工改工名义少交税费等行为，将进一步加大监管力度，加强定期督查工作。