案由:(20170407)关于阻止在工业厂区用地上改建小产权房的建议

内    容:

  东莞是世界闻名制造业城市,改革开放以来,以外向型经济发展汇聚了众多制造企业,曾被称为世界工厂。因世界工厂引来众多的外地人来东莞打工谋生和创业,为东莞的经济腾飞作出了巨大的贡献。东莞市是以工业兴市的,当下全球经济不景气重创了东莞的工业,不少工厂搬迁或倒闭,导致一些工业厂房闲置,而被闲置厂区的厂房被业主私自拆除改为兴建小产权房出售牟取暴利,几年间有些镇街的工业厂房和工业用地锐减。工业是东莞的实体经济和支柱产业,政府行政部门要严厉阻止,待工业转型升级完成、全球经济向好时我市有厂区厂房可用,才可继续引领经济腾飞。

  小产权房通常是指未经政府部门报建的,涉疑违反建设用地或不合建设规划要求等,私自兴建的可作为居住使用的建筑空间—套房。国土部2012年就宣布,选择部分城市开展小产权房清理试点工作,稳妥有序地开展小产权房清理工作,为启动全面清理工作做好政策储备。明确小产权房不予确权发证,不受法律保护。

  小产权房在兴建过程中通常没有正规建筑设计院设计的施工图,违反建筑规范要求,建筑密度大,容积率奇高,不符合消防规范要求。建设施工过程质量没有监管,施工安全没保障。存在众多的质量和安全隐患。但对外销售的价格低,有些低至正规商品楼价的四分一,吸引了众多新莞人购买。在居住使用过程中可能出现楼面漏水,构件批荡松脱等等,购买人士投诉无果,有些甚至投诉到镇街的建设主管部门来,产生诸多纠纷。

  小产权房通常建筑占地大,建设楼层高,通常业主称是兴建厂区员工宿舍而违建小产权房。镇街的建设主管部门(国土、规划、住建、城管等)不断对这些违建行为进行干涉,停水断电、封路等措施责令停工而成效不大,造成工业用地不断减少,严重束缚我市的工业后续发展。

  鉴于小产权房的以上种种弊端,在全国大力弘扬社会主义核心价值观的时候,在大讲法治的当下,处于改革前沿、经济比较发达的东莞,我们更应以最快的速度、最佳的处理方式来解决小产权房问题,力争小产权房的清理工作走在全国的前列。因此,建议政府主管部门严格阻止在工业厂区用地上改建小产权房。


建    议:

1.市级相对应的行政主管部门如住建局、规划局、国土局、城管局等部门下放或委托镇街行使更大的处置和执法权,对此工业违规用地行为在各自管辖地域进行更有效的行政手段去禁止。

2.对在厂区兴建的未出售的小产权房责令改回厂房用途,并补办厂房报建手续。对不符规划要求的建筑物通过法律程序进行强制拆除。

3.对已出售的小产权房鼓励购房者向业主退房,要求退购楼款并赔偿损失,鼓励通过法律途径进行追讨。

4.属镇街或社区租凭出去的工业用地被承租者私自拆除厂房兴建小产权房的要依法收回用地。

5.政府机构通过媒体(电视频道、报刊等)不断宣传小产权房的不合法性,属违法建筑,不受法律保护,告诫社会各人士不要购买。

6.供水站供电局要对小产权房在兴建时停止供水电,因各种原因建好后也不要供水电。

7.市政府对镇街行政部门在查处辖区工业厂区改建小产权房的违建行为处置不力的进行问责。

8.行政部门停止以对小产权房进行行政处罚而默认这种在工业厂区违章兴建小产权房的合法性。



提案者 民盟市委会
部门答复

市规划局:
民盟市委会:
您提出的《关于阻止在工业厂区用地上改建小产权房的建议》的提案收悉。现答复如下:
    一、我局非常赞同提案中关于阻止在工业厂区用地上改建小产权房的建议。
    二、按照职能分工,违反规划要求的违法建筑,其处罚权已移交市城市综合执法部门,具体的处理以相关主管部门的意见为准。
三、关于已经建成的小产权房整改后补办手续的问题:按照法律规定,小产权房不能再补办手续。


国土局:
民盟市委会:
      贵单位提出的关于阻止在工业厂区用地上改建小产权房的提案收悉。现我局答复如下:
      贵单位对小产权房问题的提案角度新颖、建议具有可操作性,对小产权房的整治有很好的参考价值和指导意义。小产权房严重违法,扰乱土地市场和房地产市场秩序,建设、销售、购买小产权房均不受法律保护。
      一、我市小产权房的基本情况
      近两年,我局在卫片执法检查和日常执法巡查发现,我市部分镇街违建小产权房问题十分突出,且屡禁不止,禁而不绝,严重扰乱我市城市管理和土地管理秩序。2016年“地王”频出,商品房价格持续走高情况下,部分镇街违建小产权房问题频发,特别是虎门、长安、塘厦、大朗、寮步、高埗等镇较为突出,且蔓延扩散趋势明显。其中,长安镇2016年下半年以来采取了一系列措施,情况有所好转,初步遏制了小产权房新增势头。小产权房问题是城市建设管理工作一大顽疾,因涉及多部门职能,往往“九龙治水”未能形成监管合力,我市部分镇街小产权房仍在监管缝隙中涌现。
       二、我市小产权房面临的主要问题
       一是部分镇街抢建势头猖獗,信访舆情突出,社会维稳风险严峻。受临近深圳片区房价大幅攀升影响,我市部分镇街抢建小产权房问题反弹严重。在巨大利益驱动下,部分外市人员铤而走险,购买村集体土地变相搞房地产开发,严重冲击我市房地产市场秩序,增加社会不稳定因素。
      二是涉及面广、处理难度大,单一部门执法难以奏效。我市目前小产权房存量较大,且历史成因复杂,涉及的群体利益众多。有的属于早年依法批准使用的集体建设用地和早年形成的历史遗留建设用地,或经登记的合法宅基地拆旧建新形成,单一从土地执法入手,打击、查处难度大,难以起到阻止、震慑作用,需政府统筹协调,多部门协同配合,形成监管合力,才能达到真正效果。
      三是安全隐患突出,存在一定风险。小产权房大部分不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,缺少审批报建手续,没有经过建筑质量监管和消防安全监督检查,且聚居人口众多,人员构成复杂,一旦发生安全事故,后果不堪设想。
      三、下一步工作计划
      关于贵单位提出的该提案,我局作了进一步的研究,针对当前违建小产权房频发势头,我局已专题向市政府报告并提出相关工作建议,主要建议从以下两个方面加强监管:
      一是督促镇政府履行监管责任。由市政府牵头,督促各镇街政府切实履行监管主体责任,采取强硬措施,坚决打击违建小产权房行为。由镇政府牵头组织相关部门开展联合执法,强力拆除一批违法典型,发挥警示和震慑作用;对新建未投入使用的违法建筑,一律采取停水停电措施,切断利益链条;对涉及包庇、纵容、参与小产权房违建行为的村组干部,一律严肃追究党纪政纪责任。
      二是各职能部门密切配合,形成监管合力。根据《东莞市土地执法共同责任制若干规定》(东委办发〔2009〕11号)和《东莞市违法用地、违法建设联合执法实施方案》(东府办〔2016〕16号),由市政府牵头,协调相关职能部门,对小产权房项目,供电、供水部门停止供电、供水服务,尤其对未入住的项目,供电部门一律不得提供供电服务;国土部门严厉查处违法占地、非法转让、出租土地以及破坏耕地等行为。
感谢贵单位对我市土地管理工作的关心和支持,欢迎今后提出更多的宝贵意见。
      特此回复。


住建局:
民盟市委会:
  贵委提出的关于《关于阻止在工业厂区用地上改建小产权房的建议》的提案收悉。现答复如下:
  一、我市制止违法用地和违法建设行为的相关政策文件
  为规范我市在建违法建筑处理程序,有效制止新增违法用地和违法建设行为,明确工作职责,落实工作责任,根据相关法律法规规定,市人大常委会颁布了《东莞市在建违法建筑处理办法》(市第十四届人大会常委会第九次会议2008年5月28日通过),市委办发布了《关于印发〈东莞市土地执法共同责任制若干规定〉的通知》(东委办发〔2009〕11号),市政府发布了《关于印发〈东莞市查处违法建筑责任追究暂行办法〉的通知》(东府办〔2008〕44号)、《关于印发〈东莞市查处和控制在建违法建筑实施办法〉的通知》(东府办〔2013〕33号,以下简称《实施办法》)及《关于印发〈东莞市违法用地、违法建设联合执法实施方案〉的通知》(东府办〔2016〕16号,以下简称《实施方案》)。
  二、我局依据工作职责积极做好在建违法建筑有关工作
  根据职能分工,我局负责协助镇街(园区)开展违法用地、在建违法建设联合执法工作,并对单位和个人建设行为是否取得施工许可证进行核实;对未取得施工许可证的在建违法建筑及相关行为人进行查处;对未取得《建设工程规划许可证》的建设项目,不得发放《建筑工程施工许可证》,对被认定为违法建设的建筑物、构筑物不得进行建设工程竣工验收备案。对未取得施工许可证擅自开工的,我局严格按照《建筑法》《建筑工程施工许可管理办法》等法律法规进行查处。
  三、关于下放或委托镇街行使更大的处置和执法权的问题
  《实施方案》已明确各镇街(园区)政府为违法用地、违法建筑整治的责任主体。具体为:“各镇街(园区)政府作为本辖区违法用地、违法建筑整治的责任主体,对辖区内违法用地、违法建筑的巡查发现、制止和整改情况负总责,负责统一领导和组织实施辖区内违法用地、违法建筑的联合执法拆除等相关工作”。
  四、关于查处改建小产权房等违法用地、违法建筑的方式问题
  《实施方案》已明确小产权房等违法用地、违法建筑联合执法工作机制。具体如下:
  (一)建立违法用地、违法建设联合巡查制止机制
  1.镇街(园区)及时发现制止违法用地、违法建筑。各镇街(园区)国土、城管部门在开展巡查过程中发现的新增违法用地、在建违法建筑,应分别当场发出《责令停止土地违法行为通知》或《责令停止违法行为决定书》,并立即通知本镇街(园区)联合执法工作小组组织各相关部门联合执法,书面告知违法者于2个自然日内自行消除违法状态,恢复土地原状。
  2. 供水、供电部门迅速作出停水、停电处理。对于发现的新增违法用地、在建违法建筑需要停水、停电的,供水、供电部门在接到镇街(园区)联合执法工作小组书面通知后,在2个自然日内向违法者发出书面停水、停电通知并实施停水、停电。遇违法者阻挠停水、停电的,由联合执法工作小组牵头供水、供电、城管、国土、公安、法制等部门实施强制停水、停电。
  (二)建立违法用地、在建违法建筑联合执法拆除机制
  1. 对于违法用地、在建违法建筑的联合执法拆除和复耕复绿。镇政府(街道办事处、园区管委会)对于发现的新增违法用地、在建违法建筑,当事人在2个自然日内未消除违法状态,恢复土地原状的,应自期满后3个工作日内组织对新增违法建筑实施拆除。对于已完成拆除地上建筑物的违法用地,镇政府(街道办事处、园区管委会)应在拆除后5个工作日内组织复耕复绿工作。
  2. 对推填土尚未实施建设的违法用地的复耕复绿。对于正在推填土尚未实施建设的违法用地,镇政府(街道办事处、园区管委会)应在发现违法用地3个工作日内组织复耕复绿。
  五、关于查处改建小产权房等违法用地、违法建筑的问责问题
  为确保各镇街(园区)及成员单位在开展联合执法过程中,切实履行职责,共同制止违法用地、违法建设行为,《实施方案》明确建立镇街(园区)监督机制,根据各镇街(园区)新增违法用地、在建违法建筑整改情况,实施月通报、季度约谈和年度问责。其中,年度问责机制具体规定如下:
  “各镇街(园区)一年度内本行政区域新增违法用地存在下列情形之一的,由市国土资源局按有关程序报市人民政府同意后,暂停该镇街(园区)农地转用和土地征收审批收件,直至当年新增违法用地整治完毕为止;并将镇街(园区)政府相关责任人移送市纪检监察机关处理:
  (1)新增且未整改到位的违法占用农用地面积累计20亩(含20亩)或其他土地30亩(包括30亩)以上的;
  (2)违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地面积的比例达10%及以上的;
  (3)发现新增违法用地后未采取有效措施进行制止,经约谈或督办后仍未按要求落实整改或整改不到位,且违法用地、违法建筑情节严重的。
  各镇街(园区)一年度内本行政区域在建违法建筑存在下列情形之一的,将镇街(园区)政府相关责任人移送市纪检监察机关处理:
  (1)建设用地上新增且未整改到位的在建违法建筑面积累计30000平方米(含30000平方米)以上的;
  (2)发现在建违法建筑后未采取有效措施进行制止,经约谈或督办后仍未按要求落实整改或整改不到位,且违法用地、违法建筑情节严重的。”
  六、关于违法建筑相关法律法规和政策的宣传教育问题
  《实施办法》已明确,由各镇人民政府(街道办事处、园区管委会)负责做好辖区内城乡规划、土地管理等法律、法规和政策的宣传教育。


市城管局


办理单位 住建局,市规划局,国土局,市城管局
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