中级人民法院的回复：
东莞市房管局：
对汤瑞刚委员于东莞市政协第十三届一次会议上提出的《关于如何转变物业管理为物业服务的建议》的提案收悉，现答复如下：
根据现行法律规定，有关物业服务行业管理工作应当由我市相关房地产行政主管部门负责履行监管职能，不属于法院职能范畴。经研究，对提案涉及问题提出以下建议：
针对 “监督管理部门对物业服务行业加强监督管理”问题的建议。《物业管理条例》规定县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，但实践中，由于管理缺位、执法不严产生了一些纠纷。例如，在住宅小区物业服务企业选聘方面，《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”我市住宅小区的前期物业服务企业绝大部分由开发商自行设立的物业服务企业接办，选聘程序不公开不合法现象并不鲜见，业主一旦不满物业服务，相关部门可能就会被起诉。因此，建议增加有关物业服务企业的监管部门执法缺位及难点的问题分析，并重点强调监管部门的职能发挥，以求方案内容更全面。
针对物业管理收费的政策和规定的问题。现行《物业业务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》已对物业服务价格有所规定；《物业管理条例》针对业主委员会的组建、议事程序、权利义务等方面内容已有较全面的规定；《合同法》、《产品质量法》及开发商交付给业主的《住宅质量保证书及使用说明书》等对住宅维修事项有所规定或约定，建议明确“制定《物业服务收费等级考核评定办法》、《物业服务企业成本核算办法》、《开发商商品房维修准则》、《业主委员会规则》”的必要性；另建议明确《住宅专项维修资金管理办法》有关政策尚需完善的内容。
针对成立业主委员会的问题。建议我市加紧敦促各级房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府指导各住宅小区成立业主大会，积极协助业主大会或业主委员会工作，推进物业服务企业与业主构建顺畅的沟通渠道，及时化解服务纠纷矛盾。
针对“业主自治或业主委员会应当享有持有小区基本建设资料或公共设施资料或业主资料的权利，明确财产状况”的问题。应避免发生业主个人侵害其他业主个人信息情况发生，保护好每一位业主的个人信息，维护业主的合法权益。
针对“实行各住宅小区信息登记备案制”的问题。执行单位由我市各级房地产行政主管部门担任。一方面，设立物业服务合同及物业服务价格备案登记制，为解决住宅小区服务收费纠纷提供背景资料支持。如物业服务企业需提高物业服务收费标准，应要求物业服务企业提交经业主大会或业主委员会同意的决议文件，否则不予准许价格提升，擅自提高收费标准的，应对物业服务企业采取警告、罚款、责令改正、降低资质级别等处罚措施。另一方面，设立住宅小区业务的基本信息登记备案制，物业服务企业应将其保管的小区图纸、实测报告、公摊面积、公共设施设备、物业用房、业主委员会用房、停车位、消防通道、绿化等基本信息向物业所在地的房地产行政主管部门备案登记。业主大会或业主委员会可通过授权查询前述资料，业主为维护自己合法权益经居委会、街道办、房地产行政同意或经人民法院确认，有权查询前述资料。
房管局关于东莞市政协第十三届一次会议
第20170197号提案的答复
汤瑞刚委员：
您的提案《关于如何转变物业管理为物业服务的建议》收悉，现将有关建议答复如下：
一、关于“以法律为准绳，严格依法管理”的建议。一直以来我局都是依法对物业管理市场开展监管工作，为进一步理顺管理体制，建立物业管理规范化长效机制，我局正在草拟《东莞物业管理办法》，并将在报市政府审核后颁布。《东莞物业管理办法》将界定各部门对小区物业管理的责任，明确业主的权利和义务，完善业主大会和业主委员成立程序，进一步健全物业管理纠纷处理机制，为维护我市物业管理秩序及业主合法权益提供有力保障。
二、关于“引导小区成立业委会”的建议。业主委员会是小区的业主自治组织，《东莞市成立业主大会和业主委员会指导规则》规定了小区成立业委会的具体程序、规则，并赋予了镇街、社区（居委会）对成立业委会的指导和监督职责。我局一贯支持小区依法成立业委会，积极协助业委会开展工作，努力促进业委会与物业服务企业沟通，及时化解物业小区矛盾纠纷。
三、关于“业主自治或业主委员会应当持有基本资料和业主资料”的建议。业主资料涉及个人信息和权益，业主委员会使用业主资料应当按照相关规定进行，同时，应当避免发生业主个人侵害其他业主个人信息情况发生，保护好每一位业主的个人信息，维护业主的合法权益。
四、关于“行业协会及政府主管部门加强对物业公司监督”的建议。住建部、省住建厅取消了物业服务企业资质证书，降低企业进入物业服务市场门槛，要求加强事中事后监管。我局将进一步完善诚信档案制度和红黑榜，引导物业服务企业诚信守法经营。另外，我局不但注重发挥物业管理行业协会作为政府与物业公司之间的桥梁纽带作用，并且要求行业协会制定行业服务标准，加强自律建设和诚信建设，促进行业规范发展。
五、关于“创新物管方法，构建和谐社区”的建议。我局在不断创新管理模式，采用互联网加政务的模式，目前正在南城试用东莞市房产市场服务监管平台。该平台是在我局的指导和监管下，由市物业管理行业协会、市房地产中介协会联合开发的行业自律性服务和监管系统。平台具备如下功能：一是业主可以通过平台直接高效地向房管部门和行业协会反馈小区管理问题，房管部门和行业协会直接在平台及时跟踪处理，从而有效地遏制问题的发生、扩大、升级；二是平台具备业主投票功能，小区物业服务的重大事项可以借助这个功能进行表决，以公开、公正、透明的科学方法避免投票问题引起的矛盾纠纷；三是业主可以直接在平台上发布房源信息和指定中介机构代理交易，确保房源信息的真实性、准确性和权威性，防止被不良中介忽悠和欺诈，避免不必要的麻烦和损失。这个平台旨在创新行业管理模式、提高行政效能、规范行业秩序、促进企业守法诚信经营、维护消费者合法权益。
六、关于“建立物业管理联席会议制度”的建议。小区物业管理的问题经常涉及多方利益，为了有效解决相关问题，我局经常采用社区、房管所、物业服务企业等多方协商机制，并提倡镇街建立物业管理联系会议制度。
