案由:(20160367)关于加大扶持三旧改造力度、集约完成城市转型更新的建议

  经济新常态下,制造业名城东莞为不断推动经济转型升级,大力实施机器换人、智能制造、人才兴城等战略举措,一大批劳动密集型的低端加工制造业退出历史舞台,留下众多的外观老旧但功能尚在的厂房。同时,由于人才结构的优化,对更高质量的工作机会的需求也在不断形成。然而,东莞建设用地开发强度已超过40%,远高于国际警戒线,用地形势十分严峻。以三旧改造实现腾笼换鸟,更新城市外貌,升级生活方式,就成了一种最佳选择。市政府应对三旧改造项目予以更多的支持,用最少的成本换取东莞最大的发展升级。
  一、背景
  改革开放30多年来,我市经济社会发展取得了举世瞩目的成就,2015年城市综合经济竞争力位居全国第14位 。然而,在“东莞奇迹”的背后,却是土地资源日趋紧缺,建设用地开发强度已超过40%,远高于国际警戒线,用地形势十分严峻。当前,我市正处产业升级转型的关键时期以及“大众创业、万众创新”的创业创新潮,在智能装备、新能源、新材料、电子商务等领域涌现了一大批有潜质的中小微企业,这些中小微企业及创客需要大量的厂房物业,尤其是有合法产权的厂房物业,以实现企业资产的更优配置及融资渠道的多元化。但在当前日益严峻的用地形势下,如何满足大批中小微企业及创客的发展需求,将是我市培育经济发展新动力与创新活力的重大课题。
  面对新常态、新形势、新任务,以习近平为总书记的新一届中央领导集体明确提出“创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展”的五大发展理念,实现了新时期发展观的新突破,揭示了如何激发新发展动力的规律,为我国“十三五”时期乃至更长时期指明了发展思路、发展方向和发展着力点,这对于我市创新空间资源开发利用机制,迸发城市发展新活力具有重要的指导意义。
  二、我市三旧改造政策需要改善的地方
  目前,我市“三旧”改造工作主要存在以下三方面的困难:
  (一)思想认识不到位
  中央明确要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。然而,我市的部分镇街仍然延续以往外延扩张的土地利用惯性,仍将经济社会发展的用地需求诉诸于新增用地,没有充分认识到国家、省关于土地利用方式转变的政策要求和刚性约束,对“三旧”改造、盘活存量等内涵挖潜的认识不够,重视不足,领导班子缺乏统筹谋划、组织协调,工作机构临时拼凑、力量薄弱,工作人员临时兼职、流动性较大。
  (二)政策导向不统一
  “三旧”改造是在国土资源部、广东省共建节约集约用地试点示范省的政策框架内推进的,目的是通过建成区的土地二次开发,提高存量用地的节约集约利用水平,为我省、特别是珠三角地区下一轮经济社会发展提高土地资源要素保障。而提高节约集约用地水平的途径是改变原来平面化的土地开发方式,转向立体化的土地开发方式,即向地上、地下要空间。
  但目前“三旧”改造仍然延续《东莞市规划管理技术管理规定》低容积率、低强度的开发思路。2014年全省“三旧”改造成效考核中,我市的完成改造面积、投资金额、节地面积等指标占明显优势,但节地率指标在全省靠后,导致综合评分退至全省第6,只能拿到三等奖。而导致节地率指标偏低的关键原因就是我市“三旧”改造项目的容积率相对偏低。
  (三)配套机制不完善。
  一是配套政策缺位。近年来,东莞市先后出台了30多份配套政策文件推动“三旧改造”,但仍然存在政策“断档”的问题,影响了项目开展。
  二是审批机制不完善。征地报批、规划调整等两个关键环节的行政审批时间长且时限难以估量,审批标准不统一,影响了项目主体的投资预期,项目主体与进驻商家签订的合作协议面临违约风险。
  三是工作机构不健全。广州市、区两级均设有城市更新局,深圳市一级有常设性的城市更新办,区一级有城市更新局或重建局,佛山市一级有“三旧”办和“三旧”科,区一级有常设性的城市更新中心或“三旧”办。全省四个“三旧”改造试点城市中,只有我市的市、镇两级“三旧”改造工作机构基本为临时机构,统筹协调能力弱,人员流动性大,专业性不强,而“三旧”改造工作政策性强、综合性强、难度大,现有工作机构难以满足实际需要。
  克服目前我市“三旧”改造工作中存在的主要问题,全面贯彻我市五年“三旧”改造专项规划,势在必行。
建    议:
  一、全面健全常态化机制,积极引导社会资金参与改造。全面健全涵盖各层面、各环节的政策体系,建立更清晰、更规范的行政审批和市场参与程序,引导社会资金积极参与“三旧”改造。努力借鉴兄弟市的的经验。
  二、全力推动连片组团式改造。
  三、全力支持战略区域土地统筹,重点突破。
  四、全力支持科技创新发展。采取拆除重建、局部拆建、功能改变、装修装饰等多种改造方式,积极盘活旧厂房、旧物业用地、用房资源,为科技企业孵化器建设提供空间资源保障。
  五、建议城市更新项目同样享受“三旧”改造的优惠政策,并根据企业实际情况给予扶持和帮助,相关补贴可提前按规划报建完成的工程量的比例进行奖励,充分体现政府对参与村级工业园区改造、“三旧”改造企业的肯定和鼓励。申请财政对科技及创新类产业园区给予资金扶持,用于平台搭建、场地租金、管理费、科技服务费、日常宣传运作以及优秀机构奖励等方面。
  六、建议政府就财政补贴的申请出具相关的文件,简化审批流程,针对项目可申请的奖补可一次性提交资料申请,避免重复提交。建议“三旧”改造相关优惠补贴可按完成工程量的比例申请补贴和进行返还,或者出台关于“三旧”改造的融资贷款的优惠政策,减轻改造方的资金压力。
  七、市属公共媒体加大对三旧改造的宣传力度,在全市营造出良好的社会氛围,降低城市更新升级的难度。
  

 

提案者 张宇凯
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