案由:(20160374)关于加快推进房屋征收市场化评估的建议
  随着我市城市建设快速发展、城镇化进程进一步加快,房屋征收项目越来越多,土地被征用、房屋被征收已很常见,随之而引发的问题也不断涌现,有些地方演变为突出的矛盾纠纷,甚至引发群体性上访,严重影响了社会稳定和经济发展。目前,房屋征收产生的突出矛盾纠纷集中表现在以下两个方面:一是征收补偿标准偏低的问题。目前我市市属工程征收补偿的标准是参照《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》(东府办〔2009〕99号)执行。由于99号文制定时间是2009年,随着近年来物价和消费水平快速上涨,与目前的实际市场价格相比,99号文所规定的补偿标准明显偏低。例如:99号文规定一类片区的宅基地的补偿标准为2000元/㎡,住宅建筑主体补偿标准为1500元/㎡,合计仅为3500元/㎡,而根据东莞市新建商品住宅网上签约销售情况统计,东莞市2015年一类片区商品房销售均价已达8000元/㎡以上。二是估价合理性的问题。制定统一的征收补偿标准有其高效、快捷的优势,但是对于建筑物的区位、地段、用途等因素对估价的影响,采取固定的补偿标准进行征收补偿就显得合理性和灵活性不足。而市场化评估正好弥补这一缺陷,市场化评估充分考虑时点、地域、地段和用途等因素的影响,选取一种或几种组合的科学合理的估价方法,得到一个较为合法、公正、公平、科学的征收补偿价格。
  房屋征收是一项政策性、群众性都很强的工作,房屋征收补偿的标准问题往往是矛盾纠纷的焦点所在,加快推进房屋征收市场化评估,从根源上预防因房屋征收而引发的社会矛盾,应坚持“既确保失地农民不因失地而降低原有生活水平,又符合当地经济发展水平和市场经济”的原则,加快推进征收补偿市场化评估工作,将征收工作推向法制化、规范化的轨道,使政府职能部门真正做到依法行政,执政为民,实现经济发展与社会和谐稳定双赢。
  
建    议:
  一、建立完善的市场评估制度
  一是要加强市场准入管理。只有具有相应资质的房地产价格评估机构才能进行房屋征收补偿估价工作,由市相关职能部门定期向社会公示一批信誉良好、具备资质的评估机构名单,提高房屋征收估价行业的整体素质。二是加强评估工作的独立性。由于房屋征收工作牵涉面广、利益复杂,房地产价格评估机构容易受到各方利益因素的影响,因此独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作是加强评估工作的重点,任何单位和个人不得干预,否则按相关法律法规严格追责。三是要加强房屋征收评估相关技术规范研究和评估从业人员的培训,全面提高房屋征收评估业务水平。
  二、加强市场评估的监管机制
  加快推进市场化评估存在的关键问题是能否建立有效的市场监管机制。由于利益的驱使,房地产评估机构出具评估报告可能存在严重偏离市场价值、高估冒算等问题。因此,必须形成有效的监管机制。首要是建立评估信誉档案制度,建议参照深圳等市的先进做法,由市政府职能部门建立一套完善的评估信誉档案制度,对有资格参与我市房屋征收评估工作的房地产价格评估机构定期进行备案以及信誉等级划分,用以约束和提高评估机构的信誉度和评估质量。其次要加强行业协会的监管作用,充分发挥市房地产价格评估协会对房地产价格评估机构的指导和监督作用,对评估报告有异议或较为复杂的,可由市相关部门组织市房地产价格评估专家委员会进行鉴定。
  三、保障被征收农民的合法权益
  被征土地进入市场后升值潜力巨大,被征收农民没有享受到土地变更使用方式后的增值效益,造成被征收农民的严重抵触情绪。建议引入公众参与机制,市场化评估的房地产价格评估机构可由被征收人协商选定,协商不成的,通过摇珠等方式确定,提高被征收人的知情权、参与权,让征收补偿真正成为老百姓自己的事情,实现农民从被动接受征收到主动自行征收的转变,有效化解征收矛盾和冲突,实现和谐征收。
提案者 邓浩森
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