目前我市有不少属于上世纪八、九十年代开发的物业小区，这些楼龄已达20、30年，许多公共设备设施如电梯、消防、排水、监控、门禁等因老化残旧而故障频频发生，或者屋顶、外墙、安全护栏等共用部分已严重破损脱落。这些老旧小区经过多年运营后，越来越多的维修问题逐渐突显出来，越来越需要申请维修基金使用。
根据我市现行的物业维修基金使用规定，住宅小区要申请使用维修基金进行维修、更新、改造、增设时，必需经业主委员会表决通过，征得列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占小区总人数2/3以上的业主书面同意等等申请条件和审批程序。
但实际操作上，物业公司在申请使用物业维修基金过程中面临各种困难。例如有的小区无业主委员会、或业主大会召开难、或业权分散、或业主诉求不一致不同意、或对维修的事不关心不参与等种种原因，使物业公司在征求两个2/3业主签名同意需时较长，且难以达到两个2/3的要求。由于申请条件往往无法满足，以致很多合理的维修项目得不到维修或更换。如果因为申请不到基金维修，而导致工程维修延误，必将严重影响广大业主的生活秩序和生命财产安全，危及物业使用功能和房屋居住安全。
如何解决我市很多物业小区面临的维修基金使用难的问题，让维修基金在真正需要时确实用得上，以保证广大业主的合法权益已迫在眉睫。
办 法：
一、积极创新物业维修基金使用模式，通过出台一些新政或管理办法，简化使用申请程序，缩短审批时间，提高基金使用率。对日常物业维护中出现的理应纳入维修基金使用范围的维修项目及紧急情况下使用的维修项目例如电梯故障、消防或水电设施故障、屋面损坏、外墙面脱落、公共高空构件脱落等，可简化申请程序批准使用，突破需先经过双2/3以上业主签名同意等申请使用难的政策瓶颈。
二、建立预支付制度，开通物业应急维修使用绿色通道。当发生严重影响业主生活秩序、危及人身财产安全或其他严重影响房屋居住安全等紧急情形时，在维修费用不超过一定额度的情况下，建议经业主委员会确认并一致通过后，报所属地房产主管部门备案后可预支付一定比例工程预算费用进行维修。
三、若小区业主委员会成立后，可考虑将维修基金划转业委会开立的专门账户管理，由业委会和相关责任人依照法律、法规、规章和有关技术标准规定组织维修，所需费用经审核或审计后，再从业委会开立的专门账户中支出，费用支出情况向业主公示，这在一定程度上可有效解决维修基金使用难问题。
